土地売買契約書テンプレ|境界明示・公簿売買と実測売買の書き方

「土地のみを売買する契約書を作りたいが、建物売買と何が違う?」「境界が確定していない土地はどう書く?」「公簿売買と実測売買の違いがわからない」——不動産業者・地主からよく聞かれるご相談です。

結論からお伝えすると、土地売買契約書 テンプレートでは『公簿売買・実測売買の選択』『境界明示・確定』『土壌汚染・地中障害物の責任』『地目に応じた特殊規制』『印紙税の節税』の5点を押さえることが重要です。本記事では、会員登録不要で即ダウンロードできる土地売買契約書テンプレート(Word形式・公簿/実測対応)を配布しています。

公簿売買と実測売買の徹底比較、境界明示義務の実務、土壌汚染リスクへの対応、農地・市街化調整区域の特殊論点まで、不動産業の実務目線で整理しました。

本記事の方針 本テンプレートは一般的な書式の一例であり、土地の地目・所在地・利用予定に応じた修正が必要です。土地売買は宅建業法・民法・農地法・都市計画法・土壌汚染対策法等が複合的に絡むため、必ず弁護士・宅地建物取引士・土地家屋調査士等の専門家にご相談ください。

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目次

1. 結論:即使える土地売買契約書テンプレを今すぐDL
2. 土地売買と不動産売買の違い|建物売買との対比【独自視点】
3. 公簿売買 vs 実測売買の徹底比較【独自視点】
4. 境界明示義務と境界確定協議【独自視点】
5. 土地売買契約書に必須の14項目チェックリスト
6. 土壌汚染・地中障害物リスクの対応
7. 地目別の特殊論点|農地・市街化調整区域・山林
8. 書き方ガイド|主要条項の記入例
9. よくある質問(FAQ)
10. まとめ:テンプレ+電子契約で土地売買業務を効率化

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1. 結論:即使える土地売買契約書テンプレを今すぐDL

まず、本記事配布の土地売買契約書 テンプレートの概要をご確認ください。

配布テンプレートのスペック

項目	内容
書式	Microsoft Word(.docx)
タイプ	土地売買契約書(公簿売買・実測売買の両対応)
対応法令	民法(2020年改正)・宅建業法・農地法・都市計画法・土壌汚染対策法等
記載項目	必須14項目を網羅
会員登録	不要
メールアドレス入力	不要
DL方法	ボタンクリックで即ダウンロード

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ダウンロード後、土地情報・売買代金・引渡条件を編集するだけですぐ使えます。

使い方の3ステップ

1. ダウンロード:上のボタンからWordテンプレートを保存
2. 編集:土地情報・売買代金・公簿/実測の別・境界の取扱い等を記入
3. 締結:宅建業者関与の場合は宅建士記名押印、又は電子契約で電子締結

「ダウンロード→編集→締結」を当日中に完結できます。

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2. 土地売買と不動産売買の違い|建物売買との対比【独自視点】

土地売買 ひな形を使う前に、まず土地のみの売買と、建物を含む不動産売買の本質的な違いを押さえましょう。

土地売買 vs 建物含む不動産売買の比較

観点	土地のみの売買	建物を含む不動産売買
消費税	非課税(土地は非課税取引)	建物部分のみ課税
境界の重要性	極めて高い(売買の根幹)	中程度
建物関連条項	不要	必要(検査済証・建築確認等)
契約不適合責任の対象	土壌・地中障害物・境界・地積等	建物の瑕疵+土地の瑕疵
公簿/実測の論点	頻出	通常は登記簿地積を採用
農地法・都市計画法の影響	大きい(地目・用途規制)	通常は建築済みで影響少
土地家屋調査士の関与	必須レベル(測量・境界確認)	必要に応じて

土地売買の3つの特殊性

①消費税が非課税

土地の譲渡は消費税法上の非課税取引です(消費税法第6条・別表第一)。建物含む不動産売買と異なり、消費税を加算する必要がありません。

②境界・面積の論点が中心

土地は「面積×単価」で価格が決まることが多く、面積の正確性・境界の明確性が取引の根幹となります。境界争いは隣地所有者との関係で複雑化しやすい論点です。

③地目・用途規制の影響

土地は地目(宅地・農地・山林等)・都市計画法の用途地域等の規制に大きく影響されます。買主の利用目的(住宅建築・事業利用等)を実現できない可能性もあるため、契約前の調査が不可欠です。

土地売買が向くケース

• 建売前の土地取得
• 自宅建築用地の購入
• 投資用土地の取得
• 農地の取得(農地法対応必要)
• 古家解体後の更地売買

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3. 公簿売買 vs 実測売買の徹底比較【独自視点】

土地売買 ひな形で最も重要な選択肢が「公簿売買」と「実測売買」の使い分けです。

公簿売買 vs 実測売買の比較

観点	公簿売買	実測売買
売買代金の基準	登記簿の地積で固定	実測した地積で計算
測量の要否	不要	必須
代金精算	しない	実測結果により精算
費用負担	安価(測量費なし)	高額(測量費数十万円〜)
取引スピード	速い	測量に時間がかかる
登記簿と実測の差異リスク	買主が負担	精算により解消
境界の明確性	不要(売買後に問題化リスク)	高い(測量と境界確認)
典型例	田舎の山林・古い宅地等	都市部の宅地・分譲地等

公簿売買の特徴

メリット

• 測量費用が不要(数十万円の節約)
• 取引スピードが速い(数週間で完結)
• 古い登記の場合、実測すると面積が変わることへの売主の不安解消

デメリット

• 登記簿の地積と実測の差が大きい場合、買主に不利益
• 後日、隣地所有者との境界争いリスク
• 買主の建築計画が変わる可能性

標準条文例

本物件の地積は、別紙物件目録記載の登記簿の地積によるものとし、
実測の結果差異が生じても、売買代金の増減・精算は行わない(公簿売買)。

実測売買の特徴

メリット

• 正確な面積に基づく公正な代金
• 境界確定により後の隣地紛争リスク低減
• 買主の建築計画が確実

デメリット

• 測量費用が必要(規模により数十万〜数百万円)
• 測量・境界確認に時間がかかる(数ヶ月)
• 隣地所有者の協力が必要(立会拒否リスク)

標準条文例

本物件の地積は、引渡し前までに売主の費用で実測した地積によるものとし、
実測の結果、別紙物件目録記載の登記簿の地積と差異が生じた場合、
1㎡あたり金[○○,○○○]円の単価により、売買代金を精算する(実測売買)。

どちらを選ぶ?判断フローチャート

土地の利用目的は?
├─ 建築予定あり・厳密な地積必要 → 実測売買が望ましい
├─ 投資・転売目的 → 実測売買又は公簿売買
└─ 古家解体後の保有のみ → 公簿売買でも可

隣地との境界は?
├─ 確定済み・境界標あり → 公簿売買でも可
├─ 未確定・境界トラブルあり → 実測売買+境界確定協議推奨
└─ 隣地所有者と協力的 → 実測売買が可能

予算は?
├─ 測量費用を負担できる → 実測売買
└─ 売買代金を抑えたい → 公簿売買

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4. 境界明示義務と境界確定協議【独自視点】

土地売買では、境界の明確化が後のトラブル予防の鍵です。

売主の境界明示義務

宅建業者が売主の土地売買では、宅建業法上、売主に境界明示義務があります。一般の売主間取引でも、契約で境界明示を義務付けるのが実務的です。

境界明示の方法

方法	内容	確実性
境界標(杭・プレート)による明示	物理的に境界を示す	★★★
境界確定協議書の交付	隣地所有者との合意書	★★★
実測図・地積測量図の交付	図面で境界を示す	★★
口頭説明のみ	立会いの上で説明	★(避けるべき)

境界確定協議書とは

境界確定協議書とは、隣地所有者との間で境界を合意した書面です。土地家屋調査士が立会いの上で作成し、署名押印を取得します。

境界確定協議書を取得するメリット

• 後の境界争いを完全に予防
• 土地の分筆・合筆登記が容易
• 買主の安心感
• 売却時の付加価値

境界が確定していない場合の取扱い

境界が確定していない土地を売買する場合、契約書で次のいずれかを明示します。

パターン①:売主が境界確定の義務を負う

売主は、本物件引渡し日までに、隣地所有者との境界確定協議を完了し、
境界確定協議書を買主に交付する。

パターン②:買主が境界確定リスクを負う

本物件の境界は、別紙物件目録記載の現況によるものとし、売主は買主に対し、
境界の確定について義務を負わない。買主は、引渡し後に境界確定が必要な場合、
自己の費用と責任で行う。

パターン③:境界確定後に売買成立

本契約は、売主が引渡し日までに隣地所有者との境界確定協議を完了し、
境界確定協議書を取得することを停止条件として効力を生じる。

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5. 土地売買契約書に必須の14項目チェックリスト

土地売買契約書 テンプレートで必ず記載すべき14項目をチェックリストで確認しましょう。

必須14項目チェックリスト

• ① 当事者の表示(売主・買主)
• ② 土地の表示(所在・地番・地目・地積)
• ③ 売買代金(土地は消費税非課税)
• ④ 公簿売買・実測売買の別
• ⑤ 手付金
• ⑥ 引渡時期
• ⑦ 所有権移転登記
• ⑧ 境界明示・確定の取扱い(土地特有)
• ⑨ 土壌汚染・地中障害物の責任(土地特有)
• ⑩ 公租公課の精算
• ⑪ 契約不適合責任
• ⑫ 手付解除・違約解除
• ⑬ ローン特約(該当する場合)
• ⑭ 一般条項(反社・準拠法・管轄等)

必須項目の優先度

優先度	項目	理由
★★★	土地の表示	取引の根幹
★★★	売買代金・支払条件	トラブル最頻出
★★★	公簿/実測の別	代金精算の有無
★★★	境界明示・確定	土地売買特有
★★	土壌汚染・地中障害物	後発リスク
★★	引渡・登記時期	履行の中核
★	一般条項	標準化されている

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6. 土壌汚染・地中障害物リスクの対応

土地売買で最も後発的トラブルになりやすいのが、土壌汚染・地中障害物の問題です。

土壌汚染リスク

土壌汚染対策法は、特定有害物質(鉛・カドミウム・水銀等)による土壌汚染を規律しています。買主が建築・利用を開始してから汚染が発覚すると、多額の浄化費用が発生します。

土壌汚染が問題となる典型ケース

• 工場跡地・ガソリンスタンド跡地
• 化学物質を取り扱った事業所跡地
• クリーニング店跡地(テトラクロロエチレン)
• 古い工業地域内の土地

地中障害物リスク

地中に古い基礎・浄化槽・廃棄物等が埋まっている場合、撤去費用が発生します。

地中障害物の典型例

• 旧建物の基礎(コンクリート・杭等)
• 浄化槽・井戸
• 廃棄物・産業廃棄物
• 旧建物の解体時に埋め戻された残土

契約書での対応

売主の表明・調査義務

売主は、本物件について、売主の知る限り、土壌汚染、地中障害物の
存在がないことを表明する。買主は、自己の費用負担により、引渡し前に
土壌調査・地中障害物調査を行うことができる。

売主の告知義務

売主は、知っている土壌汚染・地中障害物について買主に告知する義務があります。知っていながら告知しない場合、契約不適合責任(損害賠償・解除等)を負います。

責任分担の特約

引渡し後に発見された土壌汚染・地中障害物について、引渡し日から[2]年以内
に発見されたものは売主負担とし、それ以後に発見されたものは買主負担とする。
ただし、売主が知りながら告知しなかったものは、期間を問わず売主負担とする。

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7. 地目別の特殊論点|農地・市街化調整区域・山林

土地は地目によって規制が異なり、契約書での対応も変わります。

地目別の主要規制

地目	主要規制	売買の特殊論点
宅地	都市計画法・建築基準法	用途地域・建ぺい率等の確認
農地	農地法(第3条・第5条)	農業委員会の許可が必須
山林	森林法	伐採届出等
雑種地	都市計画法等	利用目的による
池沼・原野	各種規制	利用制限が大きい

農地の売買(農地法対応)

農地の売買には、農業委員会の許可が必要です。

農地法の許可区分

• 第3条許可:農地のまま農業従事者に売却する場合
• 第5条許可:農地を宅地等に転用して売却する場合(市街化調整区域内)
• 届出:市街化区域内の農地

契約書での対応

本契約は、本物件について農地法第○条に基づく農業委員会の許可を
取得することを停止条件として効力を生じる。許可が得られなかった場合、
本契約は当然に効力を失い、売主は買主から受領した手付金を無利息にて
返還する。

市街化調整区域の土地

市街化調整区域は、原則として建築が制限されている地域です。買主の利用目的が建築の場合、開発許可が必要となります。

契約書での対応

本物件は都市計画法上の市街化調整区域に所在することを買主は確認しており、
建築又は開発については都道府県知事の許可が必要であることを了承する。

山林・雑種地の売買

山林の売買では、森林法の伐採届出や、相続税評価額(時価との差が大きい)に注意が必要です。

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8. 書き方ガイド|主要条項の記入例

主要条項の書き方を、記入例付きで解説します。

8-1. 土地の表示

第◯条(売買物件)
売主は、買主に対し、下記表示の土地(以下「本物件」という)を
売り渡し、買主はこれを買い受ける。

【土地の表示】
所在  :[東京都○○区○○ ○丁目]
地番  :[○○番○]
地目  :[宅地/田/畑/山林/雑種地等]
地積  :[○○○.○○㎡](登記簿)

ポイント:

• 登記簿謄本の表示と完全一致させる
• 地目は登記簿の表記そのまま

8-2. 公簿売買/実測売買の選択

第◯条(地積)
【公簿売買の場合】
本物件の地積は、別紙物件目録記載の登記簿の地積によるものとし、
実測の結果差異が生じても、売買代金の増減・精算は行わない。

【実測売買の場合】
本物件の地積は、引渡し前までに売主の費用で実測した地積による。
登記簿の地積と実測の地積に差異が生じた場合、1㎡あたり金[○○,○○○]円の
単価により、売買代金を精算する。

ポイント:

• 公簿/実測のいずれかを必ず明示
• 実測売買では精算単価を明確に

8-3. 売買代金(消費税非課税)

第◯条(売買代金)
1. 本物件の売買代金は、金[○○,○○○,○○○]円とする。
2. 土地の譲渡は消費税法上の非課税取引であり、消費税の加算は行わない。
3. 売買代金の支払方法は、次のとおりとする。
   ・手付金(契約時)  :金[○,○○○,○○○]円
   ・残代金(引渡時)  :金[○○,○○○,○○○]円
   合計          :金[○○,○○○,○○○]円

ポイント:

• 土地は消費税非課税(消費税法第6条)を明示
• 支払スケジュールを明確に

8-4. 境界明示・確定

第◯条(境界明示及び確定)
1. 売主は、本物件引渡し日までに、買主に対し、本物件の境界を明示する。
2. 明示の方法は、次のいずれかとする。
   (1) 境界標(杭・プレート)による現地明示
   (2) 隣地所有者との境界確定協議書の交付
   (3) 地積測量図又は実測図の交付
3. 売主は、引渡し日までに、隣地所有者全員との境界確定協議を完了させ、
   境界確定協議書を買主に交付する(該当する場合)。
4. 隣地所有者の協力が得られず境界確定協議が完了しない場合、甲乙協議の上、
   引渡し日の延期又は別段の措置を講じる。

8-5. 土壌汚染・地中障害物

第◯条(土壌汚染・地中障害物)
1. 売主は、本物件について、売主の知る限り、土壌汚染対策法に定める
   特定有害物質による土壌汚染及び地中障害物(旧建物の基礎・浄化槽・
   廃棄物等)が存在しないことを表明する。
2. 買主は、引渡し前までに、自己の費用負担により、本物件の土壌調査
   及び地中障害物調査を行うことができる。
3. 引渡し後に土壌汚染又は地中障害物が発見された場合、引渡し日から
   [2]年以内に発見されたものは売主の負担で除去又は損害賠償する。
   ただし、売主が知りながら告知しなかったものは、期間を問わず売主負担とする。

8-6. ローン特約・契約解除

不動産売買契約書(No.141)と同様の構造で記載します。詳細はNo.141の記事を参照してください。

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9. よくある質問(FAQ)

Q1. 土地売買契約書 テンプレートはそのまま使って大丈夫?

A. 本記事配布のテンプレートは一般的なひな形ですが、土地の地目・所在地・利用目的に応じてカスタマイズが必要です。特に農地・市街化調整区域・工場跡地等は特殊な規制があるため、必ず弁護士・宅地建物取引士のレビューを受けてください。

Q2. 公簿売買と実測売買、どちらを選ぶべき?

A. 建築予定があり厳密な地積が必要なら実測売買、測量費用を抑えたい・取引スピードを重視するなら公簿売買が向きます。隣地との境界が確定済みなら公簿売買でも問題ありません。古家解体後の更地・農地等で公簿売買が選ばれることが多いです。

Q3. 境界が確定していない土地は売買できる?

A. 可能ですが、契約書で境界の取扱いを必ず明示してください。3つのパターン(売主が確定義務を負う/買主がリスク負担/境界確定後に契約成立)があり、案件に応じて選択します。後のトラブル予防のため、境界確定協議を引渡し前に完了させるのが望ましいです。

Q4. 土地売買 ひな形のダウンロードに会員登録は必要?

A. いいえ、会員登録もメールアドレス入力も不要で即ダウンロードできます。ボタンをクリックするだけでWordファイルが保存されます。

Q5. 土地売買契約書に印紙は必要?

A. はい、第1号文書として印紙税の課税対象です。契約金額に応じて500円〜48万円(軽減税率適用時)。電子契約で締結すれば印紙税はゼロになります。土地は高額になることが多く、節税効果が大きい契約類型です。

Q6. 土地は消費税が非課税なのは本当?

A. はい、土地の譲渡は消費税法第6条に基づき非課税取引です(消費税法別表第一)。建物部分は課税対象ですが、土地のみの売買では消費税を加算する必要はありません。仲介手数料・登記費用等は消費税課税対象です。

Q7. 土地売買は電子契約で締結できる?

A. はい、2022年5月の宅建業法改正により、不動産売買契約書(土地売買含む)も電子契約での締結が可能です。電子契約による印紙税ゼロ・遠隔取引対応・関連書類(境界確定協議書・実測図等)のセット管理等のメリットがあります。

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10. まとめ:テンプレ+電子契約で土地売買業務を効率化

土地売買契約書 テンプレートのポイントを整理します。

📝 この記事のポイント

• 土地売買は消費税非課税、境界の重要性が極めて高い
• 公簿売買(登記簿地積で固定)と実測売買(実測精算)の使い分け
• 必須14項目を網羅(土地表示・代金・公簿実測・境界・土壌汚染等)
• 境界明示は売主の義務(境界標・確定協議書・実測図)
• 土壌汚染・地中障害物リスクへの責任分担を契約書で明示
• 地目別の特殊規制(農地法・都市計画法・森林法)に対応
• 印紙税は紙だと500円〜48万円、電子契約ならゼロ
• 本記事配布のテンプレは公簿/実測両対応・会員登録不要

「最新テンプレ+電子契約」が、土地売買業務を効率化する現代のスタンダードです。

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✅ 月3件まで無料(初期費用ゼロ、有料プランは3,000円〜) ✅ クレジットカード登録不要(メールアドレスのみで開始) ✅ 印紙税ゼロ(土地売買は数千円〜数十万円の節税) ✅ 土地売買契約書テンプレをそのままアップロード(再作成不要) ✅ 当事者のアカウント登録不要(数クリックで署名) ✅ タイムスタンプ自動付与(改ざん検知も自動) ✅ 電子帳簿保存法に対応(保存要件をクリア) ✅ 2022年宅建業法改正対応(電子書面で37条書面を満たす) ✅ 関連書類(境界確定協議書・実測図・物件状況等)の一元管理 ✅ 遠隔取引に最適(遠方の買主・売主との取引)

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※本記事は2026年5月時点の情報をもとに作成しています。法令や制度は変更される場合がありますので、最新情報は所管官庁(国土交通省・農林水産省・環境省・国税庁等)の公式情報をご確認ください。本テンプレートは一般的なひな形であり、個別具体的な案件の取扱いについては、必ず弁護士・宅地建物取引士・土地家屋調査士・税理士等の専門家にご相談ください。土地売買は宅建業法・民法・農地法・都市計画法・土壌汚染対策法等が複合的に関わるため、案件規模・性質に応じた専門家のサポートが不可欠です。本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定の事案に関する法的・税務的助言を提供するものではありません。