定期借家契約書テンプレ|普通借家との違い・事前説明書のセットひな形

「定期借家(定期建物賃貸借)契約を結びたいけど、ひな形がない」「普通借家とどう違う?」「事前説明書とセットで送る必要があると聞いたが、対応方法は?」——不動産業者・大家からよく聞かれるご相談です。

結論からお伝えすると、定期借家契約書 テンプレートでは『借地借家法第38条の3要件』『事前説明書のセット交付』『更新がない旨の明記』『再契約の取扱い』の4点を確実に押さえることが重要です。本記事では、会員登録不要で即ダウンロードできる定期建物賃貸借契約書テンプレート(Word形式・事前説明書付き)を配布しています。

普通借家との徹底比較、3要件の正しい遵守方法、2022年改正による電子化対応、中途解約の特則、電子契約での効率化まで、不動産業の実務目線で整理しました。

本記事の方針 本テンプレートは一般的な書式の一例であり、案件・物件・地域慣行に応じた修正が必要です。定期借家は借地借家法第38条の要件を欠くと普通借家として扱われるため、必ず弁護士・宅地建物取引士のレビューを受けてください。

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目次

1. 結論:即使える定期借家契約書テンプレを今すぐDL
2. 定期借家とは|普通借家との徹底比較【独自視点】
3. 借地借家法第38条の3要件【独自視点】
4. 事前説明書の交付義務とそのリスク
5. 定期借家契約書に必須の12項目チェックリスト
6. 中途解約の特則(借地借家法第38条第7項)
7. 再契約と更新の違い|定期借家の継続方法
8. 書き方ガイド|主要条項の記入例
9. よくある質問(FAQ)
10. まとめ:テンプレ+電子契約で定期借家の運用を効率化

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1. 結論:即使える定期借家契約書テンプレを今すぐDL

まず、本記事配布の定期借家契約書 テンプレートの概要をご確認ください。

配布テンプレートのスペック

項目	内容
書式	Microsoft Word(.docx)
タイプ	定期建物賃貸借契約書(事前説明書付き)
対応法令	借地借家法第38条・民法(2020年改正)・電子帳簿保存法等
記載項目	必須12項目を網羅
会員登録	不要
メールアドレス入力	不要
DL方法	ボタンクリックで即ダウンロード

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ダウンロード後、物件情報・賃料・契約期間を編集するだけですぐ使えます。

使い方の3ステップ

1. ダウンロード:上のボタンからWordテンプレ(契約書+事前説明書)を保存
2. 編集:物件情報・賃料・契約期間・特約を記入
3. 締結:事前説明書を交付・説明 → 契約書を締結の順で実施(順番厳守)

「ダウンロード→編集→締結」を当日中に完結できます。

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2. 定期借家とは|普通借家との徹底比較【独自視点】

定期借家 ひな形を使う前に、まず定期借家と普通借家の本質的な違いを押さえましょう。両者を混同すると、貸主側に大きな不利益が生じることがあります。

定期借家とは

定期借家(正式名称:定期建物賃貸借)とは、契約期間満了で更新がなく確定的に終了する建物賃貸借契約です(借地借家法第38条)。1999年制定の借地借家法改正で創設された制度で、貸主が安心して建物を貸し出せるようにする目的があります。

普通借家との徹底比較

観点	定期借家	普通借家
契約の更新	なし(期間満了で確定的に終了)	あり(更新が原則)
貸主の更新拒絶	不要(自動終了)	正当事由が必要(極めて厳格)
契約期間	自由(1年未満も可)	1年以上(1年未満は期間の定めなしと扱う)
再契約	当事者合意があれば新規契約として可能	法定更新の対象
賃料増減請求	特約で排除可能	排除不可(借地借家法第32条)
中途解約権	原則なし(特則は第38条第7項)	あり(借主から)
書面締結	必須	任意
事前説明書	必須(第38条第3項)	不要
借主への印象	やや警戒される(短期前提)	標準的・安心感
貸主のメリット	期間満了で確実に明け渡し	長期安定収益

定期借家が向くケース

• 転勤等で一時的に貸し出したい(自分が戻ってきたら使う)
• 建替え予定があり、その時期までに明け渡しを確保したい
• 特定の借主にしか貸したくない(複数年契約のみ)
• 賃料の値下げ圧力を避けたい(特約で賃料改定排除可能)

普通借家が向くケース

• 長期安定的に貸し出したい
• 借主の長期居住を期待したい
• 手続きの簡便さを重視

「貸主が定期借家を選ぶ最大の理由」

普通借家では、契約期間が満了しても「正当事由」がなければ更新拒絶できません。正当事由の認定は極めて厳格で、貸主の老後の自己使用や建替えでも認められないことがあります。

定期借家は契約期間満了で確実に明け渡しを受けられるため、貸主のリスク管理上、大きなメリットがあります。

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3. 借地借家法第38条の3要件【独自視点】

定期借家として有効に成立するためには、借地借家法第38条の3要件を必ず満たす必要があります。1つでも欠けると、定期借家としての効力を失い、普通借家として扱われます。

定期借家の3要件

要件	内容	条文
① 書面又は電磁的記録による契約締結	口頭契約は不可	借地借家法第38条第1項
② 「更新がない」旨の明記	契約書に明示	借地借家法第38条第1項
③ 事前の書面交付・説明	契約締結前に貸主が借主に説明	借地借家法第38条第3項

要件①:書面又は電磁的記録による契約締結

定期借家は書面締結が必須です(口頭契約は無効・普通借家扱い)。2022年改正により、電磁的記録による契約締結も認められたため、電子契約サービスでの締結が可能となりました。

要件②:「更新がない」旨の明記

契約書に「本契約は契約期間満了により終了し、更新がないものとする」と明示する必要があります。曖昧な表現は不可。

要件③:事前の書面交付・説明(最重要)

貸主は、契約締結に先立ち、借主に対し「本契約には更新がなく、期間満了により終了する」旨を書面又は電磁的記録により交付し、説明しなければなりません(借地借家法第38条第3項)。

この事前説明書(以下「事前説明書」)を交付・説明しなかった場合、定期借家としての効力を失い、普通借家として扱われます。これは貸主にとって致命的なリスクです。

3要件の遵守の重要性

要件不備の場合の効力

• 普通借家として扱われる
• 期間満了でも更新が必要
• 正当事由がないと更新拒絶できない
• 貸主が「期間満了で明け渡しを受けられる」という最大のメリットを失う

3要件遵守のチェックリスト

• 書面又は電磁的記録で契約を締結したか
• 契約書に「更新がない」旨を明記したか
• 事前説明書を作成したか
• 事前説明書を借主に交付したか
• 事前説明書の内容について借主に説明したか
• 借主の受領確認(署名等)を取得したか

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4. 事前説明書の交付義務とそのリスク

定期借家契約 ひな形を使う上で、最も注意すべきは事前説明書の交付・説明義務です。

事前説明書の内容

事前説明書には、次の事項を必ず記載します。

• 本契約が定期建物賃貸借契約であること
• 本契約には更新がなく、契約期間満了により確定的に終了すること
• 契約期間(始期・終期)
• 契約終了時には借主が物件を明け渡す義務を負うこと

事前説明書の交付・説明の手順

1. 事前説明書の作成(契約書とは別書面)
2. 借主への交付(書面又は電磁的記録)
3. 内容の説明(口頭での確認推奨)
4. 借主の受領確認(署名・押印又は電子署名)
5. その後に契約書を締結

説明の方法

• 対面での口頭説明が望ましい
• IT説明(ビデオ通話)も可
• 説明後、借主から「事前説明を受け、定期借家であることを理解した」旨の確認書(又は事前説明書への署名)を取得

事前説明書を欠いた場合のリスク

不備の内容	効力
事前説明書なし	普通借家として扱われる
事前説明はあるが書面なし	普通借家として扱われる
事前説明はあるが契約書と同時に交付	効力リスクあり(事前性が問題)
事前説明書はあるが借主の受領確認なし	効力リスクあり

実務上、事前説明書の交付・説明を欠いて定期借家としての効力が否定された判例が複数存在します。「契約書に書いたから大丈夫」では不十分なため、必ず事前説明書のセット運用を徹底してください。

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5. 定期借家契約書に必須の12項目チェックリスト

定期借家契約書 テンプレートで必ず記載すべき12項目をチェックリストで確認しましょう。

必須12項目チェックリスト

• ① 当事者の表示(賃貸人・賃借人)
• ② 物件の表示(所在・部屋番号・床面積等)
• ③ 賃貸借の目的(居住・事務所等)
• ④ 契約期間(始期・終期)
• ⑤ 「定期建物賃貸借契約である旨」の明示
• ⑥ 「更新がない」旨の明示(必須)
• ⑦ 賃料・支払方法
• ⑧ 敷金(該当する場合)
• ⑨ 中途解約の取扱い(原則禁止+特則対応)
• ⑩ 契約終了時の取扱い(明渡・原状回復)
• ⑪ 契約期間満了の通知(終了通知)
• ⑫ 一般条項(禁止事項・反社・準拠法・管轄等)

必須項目の優先度

優先度	項目	理由
★★★	「更新がない」旨の明示	定期借家の本質
★★★	契約期間	終了時期の確定
★★★	賃料・支払方法	取引の中核
★★	中途解約	紛争予防
★★	契約終了時の取扱い	明渡しの円滑化
★★	期間満了の通知	終了の証拠化
★	一般条項	標準化されている

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6. 中途解約の特則(借地借家法第38条第7項)

定期借家では、原則として中途解約はできません。ただし、居住用建物に関する重要な特則があります。

中途解約の特則(借地借家法第38条第7項)

借地借家法第38条第7項は、居住用建物で次の要件を満たす場合、借主からの中途解約を認めています。

適用要件

• 居住の用に供する建物であること(事務所・店舗等は対象外)
• 床面積200㎡未満であること
• 借主が転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、自ら居住することが困難になった場合

解約予告期間

• 1ヶ月前の予告で解約可能

特則による解約の効果

借主からの予告解約は、借地借家法上の強行規定であり、契約書で排除することはできません。本テンプレートも、この特則を踏まえた条文設計としています。

事務所・店舗用の定期借家

事業用(事務所・店舗)の定期借家は、中途解約の特則の適用外です。中途解約条項を入れるかは契約で自由に定めることができます。

用途	中途解約特則
居住用(200㎡未満)	適用あり(借主から1ヶ月予告で解約可)
居住用(200㎡以上)	適用なし
事業用(事務所・店舗等)	適用なし

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7. 再契約と更新の違い|定期借家の継続方法

定期借家契約期間満了後も同じ借主と継続したい場合、「再契約」を行います。これは「更新」とは法的に全く異なる手続きです。

再契約と更新の違い

観点	再契約	更新
法的位置づけ	新規契約の締結	既存契約の継続
適用される契約	定期借家	普通借家
3要件の再充足	必要(事前説明書・書面締結等を再度実施)	不要
賃料の変更	自由に協議	借地借家法第32条の規律あり
当事者の合意	必須(片方が拒否すれば不成立)	法定更新あり

再契約の手続き

定期借家の再契約は、初回契約と同じく3要件を遵守する必要があります。

再契約の手順

1. 契約期間満了の6ヶ月前〜1ヶ月前に、貸主から「契約終了の通知」(借地借家法第38条第6項)
2. 双方の再契約合意
3. 事前説明書の再作成・交付・説明(初回と同じ)
4. 新規契約書の締結(書面又は電磁的記録)

事前説明書を再作成しないと、再契約は普通借家になってしまうため注意してください。

期間満了通知の重要性

借地借家法第38条第6項は、契約期間が1年以上の定期借家について、契約期間満了の1年前〜6ヶ月前に終了の通知を行うことを義務付けています。

通知を欠くと、その期間の経過後、6ヶ月以内に通知をしないと、その時点までは契約終了の効力が借主に主張できません。実務上は、契約期間満了の6ヶ月前を目安に終了通知を送るのが標準です。

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8. 書き方ガイド|主要条項の記入例

主要条項の書き方を、記入例付きで解説します。

8-1. 定期借家である旨の明示(最重要)

第◯条(定期建物賃貸借)
1. 本契約は、借地借家法第38条に基づく定期建物賃貸借契約とする。
2. 本契約は、契約期間の満了により終了し、更新がないものとする。
3. 賃貸人は、本契約締結に先立ち、賃借人に対し、本契約には更新が
   なく契約期間の満了により終了する旨を、書面(別紙「事前説明書」)を
   交付して説明したことを、賃貸人賃借人相互に確認する。

ポイント:

• 「定期建物賃貸借契約」「更新がない」を明示
• 事前説明書交付の事実を契約書で確認

8-2. 契約期間

第◯条(契約期間)
本契約の期間は、令和○年○月○日から令和○年○月○日までの
○年○ヶ月間とする。

ポイント:

• 始期・終期を明確に
• 1年未満の期間も設定可能(普通借家と異なる)

8-3. 賃料

第◯条(賃料)
1. 本物件の賃料は、月額金[○○,○○○]円とする。
2. 賃借人は、毎月末日までに、翌月分の賃料を、賃貸人指定の銀行口座に
   振込みの方法により支払う。
3. 振込手数料は、賃借人の負担とする。

賃料増減請求の排除特約(任意)

第◯条(賃料増減請求の排除)
本契約期間中、賃貸人賃借人いずれも、借地借家法第32条の賃料増減
請求権を行使しないものとする。

ポイント:

• 定期借家は借地借家法第32条の排除が可能(普通借家と異なる)

8-4. 中途解約

第◯条(中途解約)
1. 賃借人は、本物件を居住の用に供する建物として使用する場合で
   あって、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、
   本物件を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、
   解約の申入れの日から1ヶ月を経過することにより、本契約を解約
   することができる(借地借家法第38条第7項)。
2. 前項を除き、本契約期間中、賃借人は本契約を中途解約することは
   できないものとする。

ポイント:

• 借地借家法第38条第7項の特則を明記
• 強行規定のため契約で排除不可

8-5. 期間満了の通知

第◯条(期間満了の通知)
賃貸人は、本契約の期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、
賃借人に対し、本契約が期間の満了により終了する旨を書面又は
電磁的方法により通知する。

ポイント:

• 借地借家法第38条第6項の通知義務
• 通知を欠くと終了の効力が制限される

8-6. 契約終了時の措置

第◯条(契約終了時の措置)
1. 本契約が終了した場合、賃借人は契約終了日(期間満了日)までに、
   本物件を賃貸人に明け渡す。
2. 賃借人は、本物件を原状回復のうえ、明け渡すものとする。
   原状回復の範囲は、別紙「原状回復の範囲」記載のとおりとする。
3. 賃貸人は、賃借人から預かった敷金を、本物件の明渡し完了後、
   未払賃料・原状回復費等を控除した残額を、賃借人に返還する。

ポイント:

• 期間満了日までの明渡しを明示
• 原状回復・敷金精算と連動

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9. よくある質問(FAQ)

Q1. 定期借家契約書 テンプレートはそのまま使って大丈夫?

A. 本記事配布のテンプレートは一般的なひな形ですが、物件の用途(居住用・事業用)、地域慣行、案件規模に応じてカスタマイズが必要です。定期借家は要件不備で普通借家化するリスクが大きいため、特に事前説明書のセット運用を必ず徹底してください。

Q2. 事前説明書を契約書と同じタイミングで渡すのはダメ?

A. NGです。事前説明書は契約書の締結前に交付・説明する必要があります(借地借家法第38条第3項)。同時交付は「事前性」を欠くため、定期借家としての効力を失うリスクがあります。実務上は、事前説明書を交付・説明 → 借主の理解確認 → 契約書を締結の順で運用してください。

Q3. 定期借家 ひな形は事業用にも使える?

A. はい、本テンプレートは居住用・事業用のいずれにも対応可能です。ただし、事業用(事務所・店舗)は中途解約の特則(借地借家法第38条第7項)の適用外となるため、第○条の中途解約条項を削除又は調整してください。

Q4. 定期借家契約書 ひな形のダウンロードに会員登録は必要?

A. いいえ、会員登録もメールアドレス入力も不要で即ダウンロードできます。ボタンをクリックするだけで契約書+事前説明書のWordファイルが保存されます。

Q5. 定期借家契約書に印紙は必要?

A. 建物賃貸借契約書は、印紙税法上の課税文書に該当しないため、印紙税は非課税です(駐車場等の土地賃貸借は第1号文書として課税対象)。紙でも電子でも印紙税は不要です。

Q6. 賃料増減請求は本当に排除できる?

A. はい、定期借家では借地借家法第32条(賃料増減請求)を契約で排除する特約が有効です(普通借家では排除不可)。これは定期借家特有のメリットで、長期契約の場合に貸主・借主の双方に予測可能性をもたらします。

Q7. 定期借家は電子契約で締結できる?

A. はい、2022年5月の借地借家法改正により、定期借家の契約書面・事前説明書ともに電磁的記録による交付・締結が認められました。電子契約サービスを利用すれば、契約書と事前説明書を同時にセット送付・締結でき、業務効率化のメリットが大きい契約類型です。

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10. まとめ:テンプレ+電子契約で定期借家の運用を効率化

定期借家契約書 テンプレートのポイントを整理します。

📝 この記事のポイント

• 定期借家は期間満了で確定的に終了(更新なし)する建物賃貸借
• 普通借家と異なり、貸主は正当事由なしで明渡しを受けられる
• 借地借家法第38条の3要件(書面締結・更新なしの明記・事前説明書)が必須
• 事前説明書の交付・説明を欠くと普通借家化(最大のリスク)
• 居住用200㎡未満の建物では借主から1ヶ月予告で中途解約可能(第38条第7項)
• 期間満了後は「再契約」(更新ではない・3要件を再度満たす必要)
• 賃料増減請求の排除特約が有効(普通借家と異なる)
• 印紙税は不要(電子化のメリットは効率化中心)
• 本記事配布のテンプレは事前説明書セット・会員登録不要

「最新テンプレ+電子契約」が、定期借家の運用を効率化する現代のスタンダードです。

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「ダウンロード→編集→事前説明書交付→契約締結」が当日中に完了します。複数物件・複数借主との契約を扱う不動産業者にとって、業務効率化のメリットが特に大きい契約類型です。

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※本記事は2026年5月時点の情報をもとに作成しています。法令や制度は変更される場合がありますので、最新情報は所管官庁(国土交通省・法務省等)の公式情報をご確認ください。本テンプレートは一般的なひな形であり、個別具体的な案件の取扱いについては、必ず弁護士・宅地建物取引士等の専門家にご相談ください。定期借家は借地借家法第38条の要件を欠くと普通借家として扱われるリスクがあるため、特に事前説明書のセット運用には十分注意してください。本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定の事案に関する法的助言を提供するものではありません。