原状回復確認書テンプレ|国交省ガイドライン対応の費用負担区分の書き方
原状回復確認書のWordテンプレートを会員登録不要・即DL。国土交通省ガイドライン対応の費用負担区分、貸主負担・借主負担の線引き、通常損耗・経年変化の取扱い、減価償却計算、電子契約での効率化まで不動産管理会社向けに実務解説。
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原状回復確認書テンプレート
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- ✅実務でそのまま使える Word(.docx) 形式
ダウンロードしたファイルは一般的なひな形です。個別案件に応じた修正が必要ですので、重要な契約は弁護士にご相談ください。
原状回復確認書テンプレ|国交省ガイドライン対応の費用負担区分の書き方
「退去時の原状回復で借主とトラブルになる」「国交省ガイドラインの費用負担区分を契約書に反映したい」「経年変化と故意過失の線引きが難しい」——不動産管理会社・大家からよく聞かれるご相談です。
結論からお伝えすると、原状回復 テンプレートでは『物件・損耗箇所の特定』『貸主負担・借主負担の区分(国交省ガイドライン準拠)』『負担額の算定基準(減価償却)』『当事者の合意』の4点を明確化することが重要です。本記事では、会員登録不要で即ダウンロードできる原状回復確認書テンプレート(Word形式・国交省ガイドライン対応)を配布しています。
民法第621条(2020年改正)による原状回復義務、国交省ガイドラインの損耗区分、減価償却を考慮した負担割合の算出方法、電子契約での効率化まで、不動産管理の実務目線で整理しました。
本記事の方針 本テンプレートは一般的な書式の一例であり、賃貸借契約の内容・地域慣行(東京ルール等)・物件の状況に応じた修正が必要です。原状回復をめぐるトラブルは個別性が高いため、必要に応じて弁護士・宅建士等にご相談ください。
目次
- 結論:即使える原状回復確認書テンプレを今すぐDL
- 原状回復義務とは|民法第621条と国交省ガイドライン【独自視点】
- 国交省ガイドラインの損耗区分(A/B/A+B/A+G)【独自視点】
- 原状回復確認書に必須の10項目チェックリスト
- 部位別の費用負担基準|クロス・床・畳・建具
- 減価償却を考慮した負担割合の算出方法【独自視点】
- 書き方ガイド|主要項目の記入例
- よくある質問(FAQ)
- まとめ:テンプレ+電子契約で退去業務を効率化
1. 結論:即使える原状回復確認書テンプレを今すぐDL
まず、本記事配布の原状回復 テンプレートの概要をご確認ください。
配布テンプレートのスペック
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 書式 | Microsoft Word(.docx) |
| タイプ | 原状回復確認書(国交省ガイドライン対応) |
| 対応法令 | 民法(2020年改正)・国交省ガイドライン・東京都賃貸住宅紛争防止条例等 |
| 記載項目 | 必須10項目を網羅 |
| 会員登録 | 不要 |
| メールアドレス入力 | 不要 |
| DL方法 | ボタンクリックで即ダウンロード |
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✅ 会員登録不要・メールアドレス入力不要 ✅ 費用負担区分を明確に整理する設計 ✅ 最新法令対応(民法改正・電子帳簿保存法) ✅ Word形式で自由に編集可能
ダウンロード後、物件情報・損耗箇所・費用負担を記入するだけですぐ使えます。
使い方の3ステップ
- ダウンロード:上のボタンからWordテンプレートを保存
- 編集:物件情報・退去日・損耗箇所・費用負担を記入
- 取得:借主と立会いの上、合意した内容で双方署名(電子サインも可)
「ダウンロード→記入→取得」を当日中に完結できます。
2. 原状回復義務とは|民法第621条と国交省ガイドライン【独自視点】
原状回復確認書 ひな形を使う前に、まず原状回復義務の法的位置づけを押さえましょう。
民法第621条(2020年改正)
2020年4月施行の民法改正により、賃貸借契約終了時の原状回復義務が明文化されました。
民法第621条(賃借人の原状回復義務) 賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷(通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年の変化を除く。以下この条において同じ。)がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。
重要な3つのポイント
- 通常損耗・経年変化は原状回復義務に含まれない(改正で明確化)
- 借主の故意・過失による損傷のみが原状回復の対象
- 借主の責めに帰さない損傷(地震・経年劣化等)は対象外
国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとそのガイドライン」
国土交通省は、原状回復のトラブル予防のため、「原状回復をめぐるトラブルとそのガイドライン」(再改訂版)を公表しています。本ガイドラインは法的拘束力はありませんが、裁判の実務でも参照される事実上の標準となっています。
ガイドラインの基本原則
| 区分 | 内容 | 負担 |
|---|---|---|
| 通常損耗・経年変化 | 通常の使用で生じる損耗(壁紙の日焼け、家具による床の凹み等) | 貸主負担 |
| 故意・過失・善管注意義務違反 | 借主の不注意・改造等による損傷 | 借主負担 |
| 天災等の不可抗力 | 地震・台風等による損傷 | 貸主負担 |
「特約」による原状回復義務の加重に注意
賃貸借契約で、借主に通常損耗の補修費用まで負担させる「特約」を設けるケースがあります。判例上、次の3要件を満たす場合のみ有効とされます(最判平17.12.16):
- 特約の客観的合理性(目的・範囲が合理的)
- 借主の認識(特約の内容を理解した上で合意)
- 借主の明確な合意(契約書での明示)
漠然とした「ハウスクリーニング費用借主負担」等の特約は無効と判断されやすいため、注意が必要です。
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3. 国交省ガイドラインの損耗区分(A/B/A+B/A+G)【独自視点】
ここからは、競合記事ではあまり整理されていない「国交省ガイドラインの損耗区分」を独自視点で深掘りします。
損耗の4区分
国交省ガイドラインは、損耗を次の4区分に分類しています。
| 区分 | 内容 | 負担 |
|---|---|---|
| A | 通常損耗・経年変化(家具による床のへこみ、テレビ後ろの黒ずみ、日焼け等) | 貸主負担 |
| B | 借主の故意・過失・善管注意義務違反(壁の落書き、タバコのヤニ汚れ、ペット傷等) | 借主負担 |
| A+B | 通常損耗の上に借主の過失損耗が加わったもの | 損耗箇所の応分により按分 |
| A+G | 通常損耗だが、グレードアップに該当(借主希望でクロス全面張替等) | グレードアップ部分は借主負担 |
A区分(貸主負担)の典型例
- 家具の設置による床・カーペットの凹み
- テレビ・冷蔵庫後ろの壁の黒ずみ
- 日照による畳・クロスの変色
- 鍵交換(慣行上)
- 設備の経年劣化による故障
- 風通しのため網戸・カーテン使用による劣化
B区分(借主負担)の典型例
- タバコのヤニによる壁紙の変色・臭い
- ペットの傷・臭い・抜け毛
- 結露を放置したことによるカビ・シミ
- 引越時の傷(運搬時の壁・床の傷)
- 落書き・釘・ネジ穴
- 飲み物等のこぼし汚れ
- 改造・無断模様替え
グレーゾーン(争いになりやすい論点)
①画鋲・ピンの穴
- 通常使用の範囲内ならA(貸主負担)
- 多数・大きな穴・特殊な箇所はB(借主負担)
②壁紙の日焼け
- 自然光による日焼けはA(貸主負担)
- 特殊な照明・装飾による変色はB(借主負担)
③床の傷
- 家具の配置による軽微な傷はA(貸主負担)
- 引きずり・落下による深い傷はB(借主負担)
④ハウスクリーニング
- 通常程度の清掃はA(貸主負担)(借主が清掃して引き渡せばOK)
- 特約があり3要件を満たす場合はB(借主負担)(専門業者の入念清掃)
4. 原状回復確認書に必須の10項目チェックリスト
原状回復 テンプレートで必ず記載すべき10項目をチェックリストで確認しましょう。
原状回復確認書 必須10項目チェックリスト
- ① タイトル(「原状回復確認書」「退去時立会確認書」)
- ② 物件の特定(所在地・部屋番号)
- ③ 当事者(賃貸人・賃借人・管理会社)
- ④ 退去日・立会日
- ⑤ 損耗箇所の特定(部位・箇所・状態)
- ⑥ 損耗の発生原因(通常損耗・故意過失等)
- ⑦ 費用負担区分(貸主負担・借主負担)
- ⑧ 負担金額の算定(減価償却考慮)
- ⑨ 敷金の精算・追加請求の有無
- ⑩ 当事者の合意・署名
あった方がよい項目(任意)
- ⑪ 物件状況の写真添付(損耗箇所の証拠)
- ⑫ 入居時の現況確認書との対比
- ⑬ 立会者の署名(管理会社・第三者)
必須項目の優先度
| 優先度 | 項目 | 理由 |
|---|---|---|
| ★★★ | 損耗箇所の特定 | 後のトラブル予防 |
| ★★★ | 費用負担区分 | 金銭精算の根拠 |
| ★★★ | 当事者の合意・署名 | 確認書の効力 |
| ★★ | 負担金額の算定 | 減価償却の透明性 |
| ★★ | 敷金精算 | 最終的な金銭関係の確定 |
| ★ | タイトル・写真添付 | 補完的事項 |
5. 部位別の費用負担基準|クロス・床・畳・建具
国交省ガイドラインに基づく、部位別の費用負担基準を整理します。
5-1. クロス(壁紙)
| 損耗の状態 | 負担区分 |
|---|---|
| 日照による変色 | 貸主負担(A) |
| 家具の設置跡(へこみ・色ムラ) | 貸主負担(A) |
| 画鋲・ピンの軽微な穴 | 貸主負担(A) |
| タバコのヤニ汚れ・臭い | 借主負担(B) |
| 落書き・大きな破れ | 借主負担(B) |
| 結露を放置したカビ・シミ | 借主負担(B) |
| ペットによる引っ掻き傷 | 借主負担(B) |
5-2. 床(フローリング・カーペット)
| 損耗の状態 | 負担区分 |
|---|---|
| 家具のへこみ | 貸主負担(A) |
| 経年劣化・色あせ | 貸主負担(A) |
| 引きずり傷(深い・複数) | 借主負担(B) |
| 落下による傷・へこみ | 借主負担(B) |
| 水こぼし放置によるシミ | 借主負担(B) |
| ペットの傷・尿シミ | 借主負担(B) |
5-3. 畳
| 損耗の状態 | 負担区分 |
|---|---|
| 日照による変色 | 貸主負担(A) |
| 家具のへこみ | 貸主負担(A) |
| 経年劣化 | 貸主負担(A) |
| タバコの焦げ穴 | 借主負担(B) |
| カビ・シミ(放置によるもの) | 借主負担(B) |
5-4. 建具(襖・障子・建具・ドア)
| 損耗の状態 | 負担区分 |
|---|---|
| 経年劣化・自然な変色 | 貸主負担(A) |
| 蝶番の経年劣化 | 貸主負担(A) |
| 故意の破損・穴開け | 借主負担(B) |
| ペットによる引っ掻き | 借主負担(B) |
| 改造(無断の塗装・改変) | 借主負担(B) |
5-5. 設備(キッチン・浴室・トイレ等)
| 損耗の状態 | 負担区分 |
|---|---|
| 経年劣化による故障 | 貸主負担(A) |
| 通常使用による汚れ・水アカ | 貸主負担(A) |
| 借主による改造・改変 | 借主負担(B) |
| 排水管の詰まり(原因が借主の使用) | 借主負担(B) |
| 通常程度のハウスクリーニング | 貸主負担(A・特約があれば借主) |
6. 減価償却を考慮した負担割合の算出方法【独自視点】
借主負担と判断された損耗でも、減価償却を考慮した負担割合で算出する必要があります。借主が「新品交換費用の全額」を負担することは、原則として認められません。
国交省ガイドラインの減価償却の考え方
借主負担となる損耗について、損耗箇所の経過年数に応じて借主の負担割合を減額します。
部位別の耐用年数(参考)
| 部位 | 耐用年数 | 残存価値1円となる年数 |
|---|---|---|
| クロス(壁紙) | 6年 | 6年経過後は1円扱い |
| カーペット | 6年 | 6年経過後は1円扱い |
| フローリング | 経過年数考慮なし(原則) | - |
| 畳 | 6年 | 6年経過後は1円扱い |
| 襖紙・障子紙 | 6年 | 6年経過後は1円扱い |
| 設備(エアコン等) | 5〜10年 | 経過後は1円扱い |
減価償却を考慮した負担額の算出例
例:入居3年で壁紙(クロス)を借主負担で全面張替
- 全面張替費用:60,000円
- クロスの耐用年数:6年
- 入居期間:3年
- 残存価値率:(6年-3年)/ 6年 = 50%
- 借主負担額:60,000円 × 50% = 30,000円
算出方法のポイント
- 耐用年数を超えた損耗は、借主負担額が大幅に減少(1円扱いになる場合も)
- 借主は新品交換費用の全額を負担しない(残存価値分のみ)
- 計算根拠を確認書に明示することで、後のトラブルを予防
フローリングの特別ルール
フローリングは原則として「経過年数を考慮しない」のがガイドライン上の取扱いです(部分補修が前提)。ただし、全面張替が必要な場合は、建物の耐用年数を考慮することがあります。
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7. 書き方ガイド|主要項目の記入例
主要項目の書き方を、記入例付きで解説します。
7-1. 物件・当事者の特定
【物件の表示】
所在地:[東京都○○区○○ ○-○-○]
建物名:[○○マンション]
部屋番号:[○○○号室]
床面積:[○○㎡]
【賃貸借契約】
契約締結日:[令和○年○月○日]
契約期間 :[令和○年○月○日〜令和○年○月○日]
入居期間 :[○年○ヶ月]
【当事者】
賃貸人(甲):[氏名又は名称]
賃借人(乙):[氏名]
管理会社(立会):[名称・担当者氏名]
【退去日・立会日】
退去日 :令和○年○月○日
立会日 :令和○年○月○日
7-2. 損耗箇所の記録
【損耗箇所と費用負担区分】
部位 | 損耗状態 | 区分 | 負担 | 補修費用 | 経過年数による減価 | 借主負担額
-------- | ------------ | --- | --- | ------- | --------------- | -------
リビング壁紙| タバコのヤニ汚れ | B | 借主 | 60,000円 | 入居3年/耐用6年 | 30,000円
リビング床 | 家具のへこみ | A | 貸主 | - | - | 0円
和室畳 | 通常損耗・日焼け | A | 貸主 | - | - | 0円
洗面所床 | 水こぼし放置のシミ | B | 借主 | 20,000円 | 入居3年/耐用6年 | 10,000円
キッチン換気扇| 通常使用の汚れ | A | 貸主 | - | - | 0円
借主負担額合計:40,000円
7-3. 敷金精算
【敷金精算】
預かり敷金 :金200,000円
借主負担額(原状回復):金 40,000円
未払賃料 :金 0円
その他控除 :金 0円
返還敷金 :金160,000円
【支払・返還の方法】
返還先口座:[銀行名・支店名・口座種別・口座番号・口座名義]
返還期日 :令和○年○月○日まで
7-4. 当事者の合意確認
【合意確認】
甲乙は、本確認書記載の内容について、相互に確認の上、合意しました。
本確認書記載の費用負担額及び敷金精算額をもって、本物件の原状回復義務に
関する一切の精算を完了し、本件に関し相互に他のいかなる請求も行わない
ものとします。
令和○年○月○日
甲(賃貸人)氏名: 印
乙(賃借人)氏名: 印
立会人(管理会社): 印
ポイント:
- 「本確認書をもって精算完了・追加請求なし」の文言で、後のトラブルを予防
- 双方+立会人(管理会社)の署名で証拠力を強化
8. よくある質問(FAQ)
Q1. 原状回復 テンプレートはそのまま使って大丈夫?
A. 本記事配布のテンプレートは一般的なひな形ですが、物件・契約内容・地域慣行に応じてカスタマイズが必要です。特に費用負担区分・減価償却計算は物件ごとに異なるため、自社の運用に合わせて調整してください。重要案件では弁護士に最終確認をおすすめします。
Q2. 国交省ガイドラインは法的拘束力がある?
A. 国交省ガイドライン自体に法的拘束力はありませんが、裁判の実務で参照される事実上の標準となっています。判例も基本的にガイドラインに沿った判断が多いため、ガイドラインに沿った費用負担区分が紛争予防上有効です。
Q3. ハウスクリーニング費用は借主負担にできる?
A. 特約があり、判例上の3要件(客観的合理性・借主の認識・明確な合意)を満たす場合のみ借主負担にできます。賃貸借契約書に「退去時のハウスクリーニング費用は借主負担」と明示し、入居時の説明・借主の合意を確実に取ることが必要です。漠然とした記載は無効と判断されやすいです。
Q4. 原状回復確認書 ひな形のダウンロードに会員登録は必要?
A. いいえ、会員登録もメールアドレス入力も不要で即ダウンロードできます。ボタンをクリックするだけでWordファイルが保存されます。
Q5. 原状回復確認書に印紙は必要?
A. 原状回復確認書は印紙税の課税文書に該当しないため、印紙は不要です。紙でも電子でも印紙税は発生しません。
Q6. 借主が立会いに来ない場合、原状回復確認書はどう取得する?
A. 借主不在で立会いができない場合、①事前に書面で立会日を通知、②写真・動画で物件状態を記録、③管理会社・第三者の立会、④文書を借主に送付して合意取得といった代替手段を取ります。トラブルになりやすいため、賃貸借契約書に「立会いに応じない場合の取扱い」を予め定めておくことをおすすめします。
Q7. 原状回復確認書は電子サインで取得できる?
A. はい、可能です。電子サインで取得した原状回復確認書も、紙の確認書と同等の法的効力があります。立会いの場でタブレット等で電子サインを取得すれば、その場で完結し、後日の郵送・押印手続きが不要になります。
9. まとめ:テンプレ+電子契約で退去業務を効率化
原状回復 テンプレートのポイントを整理します。
📝 この記事のポイント
- 2020年民法改正(第621条)で、通常損耗・経年変化は原状回復義務に含まれないことが明文化
- 国交省ガイドラインで損耗をA(貸主負担)/B(借主負担)/A+B/A+Gの4区分
- 必須10項目を網羅(物件・当事者・退去日・損耗箇所・負担区分・金額算定・敷金精算・合意)
- 特約による加重は判例の3要件を満たす場合のみ有効
- 借主負担額は減価償却(耐用年数)を考慮して算出(クロス・畳・カーペット6年等)
- 部位別の負担基準(クロス・床・畳・建具・設備)
- 本記事配布のテンプレは国交省ガイドライン準拠・会員登録不要
「最新テンプレ+ガイドライン準拠+電子サイン」が、退去業務を効率化する現代のスタンダードです。
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Step 1:テンプレートを今すぐ無料DL
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Step 2:DL後はムスビサインで電子サイン取得
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✅ 月3件まで無料(初期費用ゼロ、有料プランは3,000円〜) ✅ クレジットカード登録不要(メールアドレスのみで開始) ✅ 借主のアカウント登録不要(数クリックで署名) ✅ タブレット・スマホで立会い現場署名OK(その場で完結) ✅ タイムスタンプ自動付与(改ざん検知も自動) ✅ クラウドで一元管理(物件別・借主別の検索性) ✅ 電子帳簿保存法に対応(保存要件をクリア) ✅ 写真添付による証拠力強化(損耗箇所の記録) ✅ 退去後の郵送・押印手続き不要
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※本記事は2026年5月時点の情報をもとに作成しています。法令や制度・国交省ガイドラインは変更される場合がありますので、最新情報は所管官庁(国土交通省・東京都等)の公式情報をご確認ください。本テンプレートは一般的なひな形であり、個別具体的な案件の取扱いについては、必ず弁護士・宅地建物取引士等の専門家にご相談ください。原状回復をめぐるトラブルは個別性が高く、地域慣行(東京都賃貸住宅紛争防止条例等)も関係するため、案件規模・性質に応じた専門家のサポートが望ましいです。本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定の事案に関する法的助言を提供するものではありません。
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