不動産売買契約書テンプレ|37条書面対応の必須記載事項と書き方解説

「不動産売買契約書を作りたいが、宅建業法第37条書面に対応したテンプレがない」「35条書面との違いは?」「2022年改正で電子化されたと聞いたが、対応方法は?」——宅建業者・不動産事業者からよく聞かれるご相談です。

結論からお伝えすると、不動産売買契約書 テンプレートでは『宅建業法第37条の必須記載事項』『手付金・代金支払スケジュール』『契約解除・違約金』『契約不適合責任』『公租公課・印紙税』の5点を漏れなく押さえることが重要です。本記事では、会員登録不要で即ダウンロードできる不動産売買契約書テンプレート(Word形式・37条書面対応)を配布しています。

35条書面(重要事項説明書)との違い、2022年宅建業法改正による電子化対応、手付金・契約解除・契約不適合責任の書き方、印紙税節税まで宅建業者の実務目線で整理しました。

本記事の方針 本テンプレートは一般的な書式の一例であり、案件・物件・地域慣行に応じた修正が必要です。不動産売買は宅建業法・民法・税法等が複雑に絡むため、必ず弁護士・宅地建物取引士・税理士等の専門家関与のもとで運用してください。

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目次

1. 結論:即使える不動産売買契約書テンプレを今すぐDL
2. 37条書面とは|35条書面との違い【独自視点】
3. 37条書面の必須記載事項(宅建業法)
4. 2022年宅建業法改正と電子化【独自視点】
5. 契約解除・違約金・ローン特約の設計
6. 契約不適合責任(2020年民法改正)の特約設計【独自視点】
7. 印紙税の取扱いと電子契約による節税
8. 書き方ガイド|主要条項の記入例
9. よくある質問(FAQ)
10. まとめ:テンプレ+電子契約で不動産取引を最速化

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1. 結論:即使える不動産売買契約書テンプレを今すぐDL

まず、本記事配布の不動産売買契約書 テンプレートの概要をご確認ください。

配布テンプレートのスペック

項目	内容
書式	Microsoft Word(.docx)
タイプ	不動産売買契約書(宅建業法第37条書面対応)
対応法令	宅建業法・民法(2020年改正)・電子帳簿保存法・印紙税法等
記載項目	必須15項目を網羅
会員登録	不要
メールアドレス入力	不要
DL方法	ボタンクリックで即ダウンロード

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ダウンロード後、物件情報・売買代金・引渡条件を編集するだけですぐ使えます。

使い方の3ステップ

1. ダウンロード:上のボタンからWordテンプレートを保存
2. 編集:物件情報・売買代金・引渡日・解除条件等を記入
3. 締結:宅建士の記名押印を経て紙で締結、又は電子契約で電子締結

「ダウンロード→編集→締結」を当日中に完結できます。

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2. 37条書面とは|35条書面との違い【独自視点】

不動産売買 ひな形を使う前に、まず37条書面の位置づけと35条書面との違いを押さえましょう。両者を混同すると、宅建業法違反のリスクがあります。

37条書面とは

37条書面(さんじゅうななじょうしょめん)とは、宅地建物取引業法第37条に基づき、宅建業者が売買契約締結時に交付する書面(契約書面)です。一般的に「不動産売買契約書」そのものが37条書面の役割を兼ねます。

35条書面と37条書面の比較

観点	35条書面(重要事項説明書)	37条書面(契約書面)
根拠条文	宅建業法第35条	宅建業法第37条
交付時期	契約締結前	契約締結時
目的	重要事項の事前説明・理解確保	契約内容の書面化
説明義務	宅建士による口頭説明が必須(IT重説可)	説明義務なし(書面交付のみ)
宅建士の関与	記名押印+説明	記名押印
電子化	2022年5月解禁(電磁的方法可)	2022年5月解禁(電磁的方法可)
書面の性質	説明書	契約書

「35条書面の交付・説明後に、37条書面で契約締結」が正しい流れ

宅建業法上の正しいフロー:

1. 物件情報提供・案内
2. 35条書面の交付+宅建士による重要事項説明(契約締結前)
3. 37条書面(契約書)による契約締結
4. 手付金授受
5. 引渡し・代金決済

37条書面だけ作成しても、35条書面の交付・説明を欠くと宅建業法違反となります。

37条書面の特殊性

37条書面は、一般的な売買契約書と異なり、宅建業法上の特別な必須記載事項があります。

観点	一般の売買契約書	37条書面(不動産売買)
適用法令	民法のみ	民法+宅建業法
必須記載事項	当事者・物・代金等	宅建業法第37条第1項各号
宅建士の関与	不要	必要(記名押印)
違反時のリスク	民事上の効力争い	宅建業法違反による行政処分・免許取消

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3. 37条書面の必須記載事項(宅建業法)

宅建業法第37条第1項は、不動産売買契約書に記載すべき事項を法定しています。

37条書面 必須記載事項チェックリスト

第37条第1項各号(売買・交換の場合)

• ① 当事者の氏名(法人は名称)及び住所
• ② 物件の所在、地番、地目、地積、建物の所在地等
• ③ 代金の額並びにその支払の時期及び方法
• ④ 物件の引渡時期
• ⑤ 移転登記の申請時期
• ⑥ 代金以外の金銭の授受(手付金・実費等の額・授受目的・時期)
• ⑦ 契約の解除に関する定め
• ⑧ 損害賠償の予定又は違約金に関する定め
• ⑨ 代金についてのローン特約
• ⑩ 危険負担に関する定め
• ⑪ 契約不適合責任(2020年民法改正対応)
• ⑫ 租税その他公租公課の負担に関する定め

追加項目(実務上必須)

• ⑬ 印紙税の取扱い
• ⑭ 物件の状況確認(現況有姿・付帯設備等)
• ⑮ 宅建士の記名押印(電子化の場合は氏名表示+電子署名)

必須項目の優先度

優先度	項目	理由
★★★	物件の特定	取引の根幹
★★★	代金・支払条件	トラブル最頻出
★★★	引渡・登記時期	履行の中核
★★★	契約不適合責任	民法改正対応の中核
★★	解除・違約金	紛争予防
★★	ローン特約	買主保護
★	公租公課	取引慣行で取扱い

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4. 2022年宅建業法改正と電子化【独自視点】

ここからは、競合記事ではあまり整理されていない「2022年宅建業法改正による電子化対応」を独自視点で深掘りします。不動産売買契約書 書き方の最新トピックです。

2022年5月改正の概要

2022年5月の宅建業法改正により、35条書面・37条書面ともに電磁的方法による交付・締結が可能となりました。これにより、不動産取引のフルデジタル化が実現できるようになりました。

改正前後の比較

観点	改正前	改正後(2022年5月〜)
35条書面の交付方法	紙の書面のみ	紙又は電磁的方法(IT重説と併用)
37条書面の交付方法	紙の書面のみ	紙又は電磁的方法
宅建士の押印	必須	不要(改正で押印義務廃止)
宅建士の関与	記名押印	記名のみ(電子化の場合は電子署名)
印紙税	紙の場合は課税	電子化の場合は不要(0円)

電子化の要件

電子的に37条書面を交付するための要件:

1. 受領者(買主)の事前承諾(契約締結前に取得)
2. 電磁的方法の種類を相手方に明示
3. 改変防止措置(タイムスタンプ・電子署名等)
4. 電子書面の出力可能性(相手方が出力できる状態)
5. 宅建士の氏名表示(電子書面上に明確に表示)

電子化のメリット

• 印紙税ゼロ(契約金額に応じて数千円〜数十万円の節税)
• 遠隔取引の容易化(遠方の買主・売主との取引)
• 締結スピード短縮(郵送ロス解消)
• 保管管理の効率化(クラウド一元管理)
• 電子帳簿保存法に自動対応

不動産取引フルデジタル化の流れ

[1] 物件情報提供 → オンライン
[2] 内見 → オンライン内見(必要に応じて現地)
[3] IT重説 → ビデオ通話で35条書面の説明(電子書面)
[4] 37条書面の電子締結 → 電子契約サービス
[5] 手付金・代金決済 → オンラインバンキング
[6] 鍵の受渡し → 配送又は現地

このようなフルデジタル化により、遠方の買主・売主間でも完結する取引が可能となりました。

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5. 契約解除・違約金・ローン特約の設計

不動産売買 ひな形で最もトラブルになりやすい論点が解除・違約金・ローン特約です。

5-1. 手付による解除(民法第557条)

標準的な設計

• 手付金:売買代金の5〜10%が一般的
• 手付解除の期限:相手方が履行に着手するまで(契約日から○日以内などと設定可)
• 解除の方法:買主は手付金放棄、売主は手付金の倍額返還

5-2. 契約違反による解除

違約金の設計

• 違約金の額:売買代金の10〜20%が一般的(過大な額は無効リスク)
• 違約金とは別に損害賠償:原則として違約金を超える損害は請求不可(損害賠償の予定として)

5-3. ローン特約(融資特約)

買主が住宅ローン等を利用する場合の重要条項です。

ローン特約の典型例

第◯条(融資利用の特約)
1. 買主が本契約締結後、本物件取得のために必要な融資の
   利用を希望し、所定の融資申込手続きを誠実に行ったが、
   下記の融資承認期日までに融資の全部又は一部について
   承認が得られない場合、買主は売主に対し、書面又は
   電磁的方法による通知をすることにより、本契約を
   解除することができる。

   ・融資先   :[金融機関名]
   ・融資金額  :金○○○万円
   ・融資承認期日:令和○年○月○日

2. 前項に基づく解除の場合、売主は買主から受領した
   手付金・中間金等の金銭を、買主に対し速やかに無利息
   にて返還する。
3. 前項の場合、買主は売主に対し、違約金・損害賠償の
   いずれも請求しない。

ローン特約のポイント

• 融資先・融資金額・承認期日を具体的に記載
• 解除時の手付金返還を明示
• 違約金・損害賠償の不請求を確認

5-4. 危険負担(民法第567条)

引渡前の物件滅失・損傷のリスク負担を定めます。2020年民法改正で債務者主義(売主負担)となりました。

第◯条(危険負担)
本物件の引渡し前に、本物件が天災地変その他売主買主
いずれの責めにも帰さない事由により滅失又は毀損し、
修復が不可能となった場合、本契約は当然に終了する。
この場合、売主は買主から受領した金銭(手付金・中間金等)
を無利息にて買主に返還する。

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6. 契約不適合責任(2020年民法改正)の特約設計【独自視点】

2020年民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に変わりました。不動産取引にも大きな影響があります。

契約不適合責任の基本ルール

物件が契約の内容に適合しない場合、買主は売主に対し次の救済を求めることができます。

救済手段	内容
追完請求	修補・代替物の引渡し
代金減額請求	不適合部分の代金減額
損害賠償請求	契約不適合により生じた損害の賠償
契約解除	契約全体の解除

契約不適合責任の通知期間

買主は、不適合を知ってから1年以内に売主に通知することが必要です(民法第566条)。

不動産売買での契約不適合責任の特約

不動産売買では、契約不適合責任を契約書で修正・制限することが多いです。

よくある特約パターン

第◯条(契約不適合責任)
1. 売主は、本物件の引渡し後[3]ヶ月以内に、買主が本物件の
   契約不適合(雨漏り、シロアリ被害、給排水管の故障等)を
   発見し、書面又は電磁的方法により売主に通知した場合、
   買主に対し、追完請求(修補等)又は代金減額請求に応じる。

2. 前項にかかわらず、次の場合は売主は契約不適合責任を負わない。
(1) 買主が契約締結時に知っていた又は重大な過失により
   知らなかった不適合
(2) 物件の経年劣化に起因する不具合
(3) 第◯条(現況有姿)で売主が明示した状態の不具合

3. 売主が宅地建物取引業者で買主が消費者の場合、
   本物件の引渡し後[2]年以内の通知については、第1項の
   救済手段に加え、損害賠償請求・解除も認める。

宅建業者が売主の場合の特則

宅建業者が自ら売主として一般消費者に売却する場合、契約不適合責任の通知期間を引渡しから2年未満とする特約は無効(宅建業法第40条)。一般消費者保護のため、2年以上の通知期間を確保する必要があります。

売主	買主	通知期間の最低基準
宅建業者	一般消費者	引渡後2年以上(宅建業法第40条)
宅建業者	宅建業者・法人	契約自由(短縮可)
個人	個人	契約自由(短縮可)

「現況有姿」の特約

中古物件の売買では、「現況有姿(げんきょうゆうし)」での引渡しが一般的です。これにより、軽微な不具合についての売主の責任を限定できます。

第◯条(現況有姿)
売主は、本物件を現況有姿のまま買主に引き渡すものとする。
本物件の現状について、別紙「物件状況等報告書」記載のとおり
であり、買主はこれを確認したことを認める。

ただし、重大な欠陥(構造的瑕疵・心理的瑕疵等)については、現況有姿でも告知義務があります。

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7. 印紙税の取扱いと電子契約による節税

不動産売買契約書は、第1号文書(不動産の譲渡に関する契約書)として印紙税の課税対象となります。

印紙税の判定(第1号文書)

契約金額	印紙税
1万円未満	非課税
100万円以下	500円
500万円以下	1,000円
1,000万円以下	5,000円
5,000万円以下	10,000円
1億円以下	30,000円
5億円以下	60,000円
10億円以下	160,000円
50億円以下	320,000円
50億円超	480,000円

(2026年5月時点・軽減税率措置適用後の金額。最新の税率は国税庁の公式情報をご確認ください。)

電子契約による節税効果

電子契約で締結すれば、印紙税はゼロになります。

節税効果の例(1件あたり)

契約金額	紙の場合	電子契約	節税額
3,000万円(平均的なマンション)	10,000円	0円	10,000円
5,000万円(郊外戸建て)	10,000円	0円	10,000円
1億円(都心マンション)	30,000円	0円	30,000円
5億円(商業用不動産)	60,000円	0円	60,000円

宅建業者は年間多数の取引を行うため、累積節税効果は数十万円〜数百万円規模となります。

(具体的な税務判断は税理士にご相談ください。)

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8. 書き方ガイド|主要条項の記入例

主要条項の書き方を、記入例付きで解説します。

8-1. 物件の特定

第◯条(売買物件)
売主は、買主に対し、下記表示の物件(以下「本物件」という)を
売り渡し、買主はこれを買い受ける。

【土地】
所在  :東京都○○区○○ ○丁目
地番  :○○番○
地目  :宅地
地積  :○○○.○○㎡

【建物】
所在  :東京都○○区○○ ○丁目○○番地
家屋番号:○○番○
種類  :居宅
構造  :木造瓦葺2階建
床面積 :1階 ○○.○○㎡ / 2階 ○○.○○㎡

ポイント:

• 土地・建物を分けて記載
• 登記簿謄本の表示と一致させる

8-2. 売買代金・支払スケジュール

第◯条(売買代金及び支払方法)
1. 本物件の売買代金は、金○○,○○○,○○○円とする。
2. 買主は、前項の売買代金を、次のとおり売主に支払う。

   ・手付金(契約締結時) :金○,○○○,○○○円
   ・中間金(令和○年○月○日):金○,○○○,○○○円
   ・残代金(引渡し時)   :金○○,○○○,○○○円
                  合計   金○○,○○○,○○○円

3. 振込手数料は買主の負担とする。

ポイント:

• 手付金は売買代金の5〜10%が一般的
• 残代金支払と引渡しは同時履行

8-3. 引渡・登記時期

第◯条(引渡し及び所有権移転登記)
1. 売主は、買主に対し、令和○年○月○日に、本物件を
   引き渡すものとする。
2. 売主は、買主の残代金支払いと同時に、本物件の所有権を
   買主に移転する。
3. 売主は、買主に対し、所有権移転登記申請に必要な書類を
   引渡しと同時に交付する。所有権移転登記は、引渡し日に
   申請する。
4. 登記費用(登録免許税・司法書士報酬等)は、買主の負担とする。

ポイント:

• 引渡し・代金支払・登記申請を同日同時に実施
• 登記費用は買主負担が一般的

8-4. 公租公課の負担

第◯条(公租公課の精算)
本物件にかかる固定資産税・都市計画税は、引渡し日を
基準として、引渡し日の前日までの分は売主の負担とし、
引渡し日以降の分は買主の負担とする。日割計算により
精算するものとする。

ポイント:

• 引渡し日基準で日割精算が標準
• 1月1日基準の固定資産税の課税義務者は売主だが、引渡し日以降分を買主が負担

8-5. 宅建士の記名押印(電子化の場合)

本契約に関する宅地建物取引士の記名は下記のとおりです。

[宅地建物取引士]
氏名:○○ ○○
登録番号:○○県知事登録第○○○号
所属:○○株式会社

(電子契約による場合:本書面上に電子署名を施しており、
紙の押印に代えるものとする)

ポイント:

• 2022年宅建業法改正により押印不要
• 電子契約では電子署名で対応可

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9. よくある質問(FAQ)

Q1. 不動産売買契約書 テンプレートはそのまま使って大丈夫?

A. 本記事配布のテンプレートは一般的なひな形ですが、物件の種類(土地・戸建て・マンション・商業用不動産)、地域慣行、案件の特殊事情に応じてカスタマイズが必要です。重要案件では、必ず宅建士・弁護士のレビューを受けてください。

Q2. 35条書面と37条書面、両方必要?

A. はい、両方必要です。35条書面(重要事項説明書)は契約締結前に交付・宅建士が口頭説明、37条書面(契約書)は契約締結時に交付します。両者を欠くと宅建業法違反になります。35条書面と37条書面を1つにまとめることはできません。

Q3. 2022年改正で本当に押印不要になった?

A. はい、宅建士の押印義務は完全に廃止されました(宅建業法施行規則改正)。記名(電子の場合は氏名表示+電子署名)のみで足ります。ただし、当事者(売主・買主)の押印は慣行的に行われています(電子契約の場合は電子署名で代替可)。

Q4. 37条書面 ひな形のダウンロードに会員登録は必要?

A. いいえ、会員登録もメールアドレス入力も不要で即ダウンロードできます。ボタンをクリックするだけでWordファイルが保存されます。

Q5. 不動産売買契約書に印紙は必要?

A. はい、第1号文書として印紙税の課税対象です。契約金額に応じて500円〜48万円。電子契約で締結すれば印紙税はゼロになります。年間取引数が多い宅建業者にとって、電子化による累積節税効果は大きくなります。

Q6. 宅建業者ではなく個人間取引でも37条書面が必要?

A. 個人間取引(売主・買主の双方が宅建業者でない場合)では37条書面の作成義務はありません。ただし、トラブル予防のため、本テンプレートを参考に契約書を作成することをおすすめします。仲介に宅建業者が入る場合は、宅建業者が37条書面を作成・交付する義務があります。

Q7. 不動産売買は電子契約で締結できる?

A. はい、2022年5月の宅建業法改正により、35条書面・37条書面ともに電磁的方法による交付・締結が認められました。電子契約サービスを利用すれば、印紙税ゼロ・遠隔取引対応・締結スピード向上というメリットがあります。

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10. まとめ:テンプレ+電子契約で不動産取引を最速化

不動産売買契約書 テンプレートのポイントを整理します。

📝 この記事のポイント

• 不動産売買契約書は宅建業法第37条書面として法定の必須記載事項あり
• 35条書面(重要事項説明書)と37条書面(契約書)は別書面
• 必須記載事項15項目を網羅(物件特定・代金・引渡・登記・解除・違約金・ローン特約・契約不適合責任等)
• 2022年5月宅建業法改正で35条・37条書面の電子化が完全解禁
• 宅建士の押印義務は廃止(記名のみで足りる)
• 契約不適合責任は2020年民法改正対応(宅建業者売主は引渡後2年以上の通知期間が必要)
• 印紙税は紙だと500円〜48万円、電子契約ならゼロ
• 本記事配布のテンプレは最新法令対応・会員登録不要

「最新テンプレ+電子契約」が、不動産取引を最速化する現代のスタンダードです。

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※本記事は2026年5月時点の情報をもとに作成しています。法令や制度は変更される場合がありますので、最新情報は所管官庁(国土交通省・国税庁等)の公式情報をご確認ください。本テンプレートは一般的なひな形であり、個別具体的な案件の取扱いについては、必ず宅地建物取引士・弁護士・税理士・司法書士等の専門家にご相談ください。不動産売買は宅建業法・民法・税法・登記法等が複合的に関わるため、案件規模・性質に応じた専門家のサポートが不可欠です。本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定の事案に関する法的・税務的助言を提供するものではありません。