賃貸借契約書の更新合意書テンプレ|普通借家・定期借家別の更新書類の書き方

「賃貸借契約の更新時期が近いが、更新合意書はどう作る?」「普通借家と定期借家で、更新書類はどう違う?」「賃貸借契約書更新テンプレートを、最新法令対応で入手したい」

賃貸借契約の更新は、不動産管理会社の最重要ルーティン業務のひとつです。一見シンプルな書類ですが、

普通借家と定期借家で更新の法的性質が大きく異なる
法定更新(借地借家法第26条)が発生すると期間の定めなしの賃貸借に
2020年4月民法改正で個人連帯保証の極度額が必須(改正後の更新で要注意)
更新料の有効性(最高裁H23.7.15判決)
賃料改定のルール(借地借家法第32条)

など、知らないと不利になる論点が多くあります。

この記事では、賃貸借契約更新合意書テンプレート(Word形式)を、会員登録不要・即DL可能で配布します。普通借家・定期借家別の書き方、法定更新の回避、連帯保証の極度額、電子化対応まで、実務直結で解説します。

📌 本記事は、民法・借地借家法等の公開法令をもとに、執筆しています。具体的な事案については、弁護士・宅地建物取引士等の専門家にご相談ください。

この記事の結論(先に要点だけ)

賃貸借契約書更新テンプレートは、本記事から会員登録不要・即DL可能(Word形式)
普通借家:合意更新と法定更新があり、法定更新は期間の定めなしになる
定期借家:更新なし、期間満了で終了、継続には再契約が必要
2020年4月民法改正:個人連帯保証は極度額を定めないと無効(更新時も要注意)
更新料は契約上の特約として有効(最高裁H23.7.15判決・賃料2か月分程度)
賃料改定は借地借家法第32条に基づく賃料増減請求権を踏まえた合意が必要
電子化で更新業務の大量処理・電帳法対応が可能に

賃貸借契約更新合意書テンプレートの無料DL
普通借家と定期借家の更新の違い
法定更新と合意更新|借地借家法第26条
定期借家の終了通知と再契約
更新合意書に必ず記載すべき項目
連帯保証の極度額|2020年4月民法改正対応
賃料改定の実務|借地借家法第32条
更新料の取扱い|最高裁H23.7.15判決
テンプレートの章立てと書き方ガイド
賃貸借契約の更新を電子化するメリット
よくある記入ミスと紛争事例
ダウンロードしたテンプレートの使い方手順
よくある質問(FAQ)
まとめ:無料DL→電子化で更新業務を効率化

1. 賃貸借契約更新合意書テンプレートの無料DL

まず、本記事で配布している賃貸借契約更新合意書テンプレートを紹介します。

📥 賃貸借契約更新合意書テンプレート(Word形式)

✅ 会員登録不要・メールアドレス入力不要・即ダウンロード可能 ✅ 普通借家・定期借家の両方に対応 ✅ 2020年4月民法改正対応(連帯保証の極度額) ✅ 賃料改定・更新料の標準条項を装備

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2. 普通借家と定期借家の更新の違い

賃貸借契約の更新は、契約類型(普通借家/定期借家)により法的性質が大きく異なります。

普通借家と定期借家の更新比較

項目	普通借家	定期借家
更新の有無	あり(原則更新)	なし(期間満了で終了)
更新の方法	合意更新/法定更新	再契約のみ
更新拒絶	正当事由が必要	不要(期間満了で当然終了)
書面	更新合意書(任意・推奨)	期間満了前の終了通知書+再契約書
適用条文	借地借家法第26条以下	借地借家法第38条

「賃貸借契約更新ひな形」の使い分け

普通借家 → 本記事の更新合意書テンプレートを使用
定期借家 → 期間満了で終了通知+新たな賃貸借契約書(再契約)を作成

独自視点:更新時の書面化は「法定更新を回避する」ための実務

普通借家契約で何もしないと「法定更新」(借地借家法第26条第1項)が発生します。法定更新では、

期間の定めなしの賃貸借となる
賃貸人にとって、賃借人を退去させる(契約終了の)ハードルが上昇

というデメリットがあります。

更新合意書を書面で交わすことで、「期間の定めあり」の合意更新として処理でき、将来の契約終了の自由度を確保できます。これが、賃貸人・管理会社が更新合意書を確実に取得する実務上の動機です。

3. 法定更新と合意更新|借地借家法第26条

普通借家の更新には、合意更新と法定更新の2種類があります。

法定更新(借地借家法第26条第1項)

期間満了後も、

賃借人が建物の使用を継続
賃貸人が遅滞なく異議を述べない

場合、従前と同一条件で契約が更新されたものとみなされます。ただし、期間は定めなしとなります(同条同項ただし書)。

法定更新のデメリット

期間の定めがないため、賃貸人からの契約終了が困難
終了には正当事由が必要(同法第28条)
終了通知から6か月の期間設置(同法第27条)

合意更新

賃貸人・賃借人が期間満了前に合意し、更新合意書を作成する方法です。

新しい契約期間を設定可能
賃料改定・条件変更も合意可能
更新料の支払いも合意可能
連帯保証の極度額の再設定も可能

推奨される実務

期間満了の2〜3か月前に賃借人に更新意向を確認し、期間満了前に合意更新の書面を交わすのが推奨実務です。

4. 定期借家の終了通知と再契約

定期借家契約は、期間満了で確定的に終了します(借地借家法第38条第1項)。

終了通知義務

賃貸人は、期間満了の1年前から6か月前までの間に、賃借人に対し期間満了による終了通知を行う義務があります(同法第38条第6項)。

通知を怠ると、賃借人に対して期間満了による終了を主張できなくなります。

再契約の実務

定期借家の継続には、新たな定期借家契約書を再作成する必要があります。

必要書類	内容
期間満了の終了通知書	1年前〜6か月前に賃貸人→賃借人
新たな定期借家契約書	再契約
借地借家法第38条第3項事前書面	「定期借家である旨」「更新がない旨」明示
35条書面(宅建業者経由の場合)	重要事項説明書

更新合意書ではなく、実質的に新規契約と同じ手続が必要です。

5. 更新合意書に必ず記載すべき項目

普通借家の賃貸借契約更新ひな形で押さえるべき記載項目を整理します。

必須記載項目

No	項目	内容
1	契約当事者	賃貸人・賃借人
2	原契約の特定	原契約の締結日・契約番号
3	物件の表示	賃貸物件の所在地等
4	更新後の契約期間	新たな契約期間
5	賃料	改定の有無・額
6	共益費・管理費	改定の有無・額
7	敷金・保証金	追加預託の有無
8	更新料	支払の有無・額
9	更新事務手数料	支払の有無・額
10	連帯保証	保証人・極度額の再設定
11	その他条件変更	原契約からの変更事項
12	原契約の継続的効力	本合意書に定めのない事項は原契約のとおり
13	反社条項の再確認	反社属性の表明・保証
14	合意管轄	紛争時の管轄裁判所

更新合意書特有の押さえどころ

原契約との関係を明確化(更新合意書は原契約の延長・補完)
連帯保証の極度額(2020年4月民法改正対応)
賃料改定の合意根拠
更新料の支払条件

6. 連帯保証の極度額|2020年4月民法改正対応

2020年4月の民法改正により、個人連帯保証契約には極度額(保証の上限額)の定めが必須となりました(民法第465条の2)。

改正の影響

項目	改正前	改正後(2020年4月以降)
個人連帯保証	極度額不要	極度額必須(定めないと無効)
法人連帯保証	極度額不要	極度額不要(変更なし)

更新時の対応

ケース	対応
2020年4月以前の契約の更新	連帯保証を継続する場合、極度額の合意が必要
2020年4月以降の契約の更新	原契約に極度額あり → 同じ極度額で継続/極度額の変更可

極度額の相場

実務上、極度額は家賃の24〜36か月分程度に設定するケースが多いです。

記載例:本更新合意書における連帯保証の極度額は、金[家賃24か月分相当額]円とする。

極度額不備のリスク

極度額の定めなく個人連帯保証を継続すると、連帯保証が無効となり、賃貸人は保証人に対し請求できなくなります。

7. 賃料改定の実務|借地借家法第32条

賃料は、借地借家法第32条に基づき、当事者間で増減請求が可能です。

借地借家法第32条第1項

「建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となつたときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かつて建物の借賃の額の増減を請求することができる。」

賃料増減請求の要件

租税その他の負担の増減
土地・建物の価格の変動
その他の経済事情の変動
近隣相場との比較で不相当

これらにより、賃料が不相当となった場合、当事者は増減請求が可能です。

更新時の賃料改定

更新時は、賃料改定の絶好の機会です。賃料改定の合意は、

賃料増額:賃貸人の希望
賃料据置:多くの実務
賃料減額:賃借人の希望(物件の老朽化等)

のいずれかとなります。合意できれば書面化し、合意できない場合は調停・訴訟による解決となります。

賃料増額の上限

借地借家法に明示的な上限はありませんが、急激な大幅増額は社会通念上認められにくく、賃借人から減額請求される可能性があります。

8. 更新料の取扱い|最高裁H23.7.15判決

更新料は、契約上の特約として実務上設定される金銭ですが、その有効性が争われた裁判があります。

最高裁平成23年7月15日判決

最高裁は、京都の賃貸借契約における更新料特約について、

「賃料の補充ないし前払い、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨」
賃料の2か月分程度であれば、消費者契約法第10条に違反せず有効

と判断しました。

更新料の相場

地域	更新料の相場
関東	賃料の1〜2か月分
関西(京都)	賃料の2か月分(数十年に1回の地域も)
その他	賃料の1か月分(慣行による)

更新料の有効性のポイント

原契約に更新料の定めがあること
金額が社会通念上相当(賃料の2か月分以内が目安)
賃借人が事前に説明を受け、納得していること

これらを満たせば、更新料特約は有効とされる可能性が高いです。

9. テンプレートの章立てと書き方ガイド

本記事配布のテンプレートは、以下の構成です。

前文

記載例:[賃貸人(以下「甲」という。)]と[賃借人(以下「乙」という。)]とは、[YYYY年MM月DD日]付け賃貸借契約書(以下「原契約」という。)に基づく賃貸借契約について、その期間満了に際し、以下のとおり更新することに合意し、本更新合意書を締結する。

第1条(更新の合意)

原契約の更新意思の明示。

第2条(更新後の契約期間)

記載例:本更新後の契約期間は、[YYYY年MM月DD日]から[YYYY年MM月DD日]までの[2年間]とする。

第3条(賃料・共益費)

記載例:

賃料:月額金[金額]円(消費税別)

共益費:月額金[金額]円(消費税別)

改定の場合:[改定理由を明示]

第4条(敷金)

記載例:原契約の敷金(金[金額]円)はそのまま継続預託する。追加預託は不要とする。

第5条(更新料)

記載例:乙は甲に対し、本更新の対価として、賃料[2か月分]相当額の更新料(金[金額]円)を、本更新合意書締結後[14]日以内に支払う。

第6条(連帯保証)

記載例:

本更新後も、原契約の連帯保証人[氏名]は、引き続き乙の本契約上の債務を連帯保証する。

連帯保証の極度額は、金[金額]円(賃料の24か月分相当額)とする。

第7条(その他条件)

その他の条件変更を明示。

第8条(原契約の継続的効力)

記載例:本更新合意書に定めのない事項については、原契約の各条項がそのまま継続適用される。

第9条(反社条項)

反社属性の再確認。

第10条(合意管轄)

紛争時の管轄裁判所。

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10. 賃貸借契約の更新を電子化するメリット

賃貸借契約の更新は電子化の効果が極めて大きい業務です。

メリット①:大量処理に対応

不動産管理会社は、毎月数十〜数百件の更新業務を行います。電子化なら一度に大量送信・一元管理が可能です。

メリット②:賃借人の負担軽減

紙の場合、印刷・押印・郵送返送が必要で、賃借人にとって負担が大きい。電子契約ならスマホで即時署名完結。返送忘れによる法定更新リスクも低減します。

メリット③:更新時期のリマインド自動化

電子契約サービスのリマインド機能で、更新時期の漏れを防止できます。期限管理の自動化は管理会社の生命線です。

メリット④:電子帳簿保存法対応

賃貸借関連書類は電帳法上の保存義務がかかります。電子契約のタイムスタンプ・検索機能で電帳法要件を自動充足できます。

メリット⑤:遠隔地賃借人との締結

転勤・転居中の賃借人とも、電子契約なら締結可能。法定更新リスクを回避できます。

メリット⑥:印紙税ゼロ

賃貸借契約更新合意書は印紙税法上の課税文書に該当しない(不課税)ため、紙でも電子でも印紙税はかかりません。ただし、賃貸借が新規契約として整理される場合(定期借家の再契約等)、印紙税の対象となり得ます。

11. よくある記入ミスと紛争事例

ミス①:原契約との関係が不明確

「更新します」とだけ書くと、原契約との関係が不明確になります。原契約の締結日・契約番号を明示することで、両書面の連続性を確保します。

ミス②:連帯保証の極度額未記載

2020年4月以降の改正民法対応の極度額を記載しないと、連帯保証が無効となります。

ミス③:法定更新の発生

更新合意書の取得が遅れて期間満了→法定更新が発生すると、期間の定めなしの賃貸借となり、将来の終了が困難になります。

ミス④:定期借家の終了通知漏れ

定期借家で、期間満了の1年前〜6か月前の終了通知を怠ると、賃借人に対する終了主張ができなくなります。

ミス⑤:賃料改定の根拠不記載

賃料改定の理由(借地借家法第32条の各事由)を記載しないと、後日の紛争で「不当な値上げ」と主張されるリスクがあります。

ミス⑥:電子契約締結時に「記名押印」表記のまま

電子契約で締結する場合、「記名押印」を「電子署名」に修正する必要があります。

12. ダウンロードしたテンプレートの使い方手順

ステップ1:Wordファイルを開いて当事者情報を反映

賃貸人(甲)・賃借人(乙)・連帯保証人の情報
原契約の締結日・契約番号
物件の表示

ステップ2:更新条件の入力

更新後の契約期間
賃料・共益費・敷金・更新料
連帯保証の極度額
その他条件変更

ステップ3:電子契約サービスで送信

完成したPDFを電子契約サービスにアップロードし、賃借人・連帯保証人のメールアドレスを指定して送信。期間満了前に確実に締結できます。

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13. よくある質問(FAQ)

Q1. 更新合意書を作成しないとどうなりますか?

A. 普通借家契約の場合、期間満了後に賃借人が使用継続し、賃貸人が異議を述べないと法定更新(借地借家法第26条第1項)が発生します。法定更新では期間の定めなしとなり、賃貸人にとって将来の契約終了が困難になります。書面で合意更新を行うのが推奨です。

Q2. 定期借家契約は更新合意書で更新できますか?

A. いいえ、定期借家契約は更新がなく、期間満了で終了します(借地借家法第38条)。継続には新たな定期借家契約書(再契約)の作成が必要です。借地借家法第38条第3項の事前書面の交付も別途必要です。

Q3. 連帯保証人の極度額はいくらに設定すべきですか?

A. 実務上、家賃の24〜36か月分程度に設定するケースが多いです。極度額が高すぎると保証人の負担が過大、低すぎると賃貸人の保護が不十分となるため、バランスが重要です。2020年4月以降の改正民法対応の必須項目です。

Q4. 更新料は法律上の義務ですか?

A. いいえ、更新料の支払いは法律上の義務ではなく、契約上の特約として設定されます。最高裁平成23年7月15日判決により、賃料の2か月分程度の更新料は有効とされています。原契約に更新料の定めがあることが前提です。

Q5. 賃料を上げたい場合、更新時に増額できますか?

A. はい、借地借家法第32条第1項により、租税負担増・物価変動・近隣相場との比較で不相当となった場合、賃料増額を請求できます。ただし、賃借人の合意が得られない場合は調停・訴訟による解決となります。

Q6. 更新合意書に印紙は必要ですか?

A. 賃貸借契約更新合意書は、印紙税法上の課税文書に該当しないため、印紙税は不要です。紙でも電子でも印紙税はかかりません。

Q7. テンプレ利用に料金はかかりますか?会員登録は必要ですか?

A. 完全無料・会員登録不要・メールアドレス入力不要でダウンロード可能です。ダウンロード後の編集・利用も自由です。

14. まとめ:無料DL→電子化で更新業務を効率化

ここまで、賃貸借契約書更新テンプレートの使い方と実務ポイントを解説してきました。要点を整理します。

賃貸借契約更新合意書は本記事から会員登録不要・即DL可能(Word形式)
普通借家と定期借家で更新の法的性質が大きく異なる
法定更新の回避には期間満了前の合意更新書面が必須
定期借家の継続には期間満了通知+再契約が必要(更新ではない)
2020年4月民法改正により個人連帯保証は極度額を定めないと無効
更新料は最高裁H23.7.15判決により賃料2か月分程度なら有効
賃料改定は借地借家法第32条の賃料増減請求権を踏まえた合意が必要
電子化で大量処理・期限管理・電帳法対応が可能に

「賃貸契約更新ひな形を最新法令対応で使いたい」「更新業務を電子化したい」——そんな不動産管理会社にとって、テンプレートを無料で手に入れ、そのまま電子契約で締結できる流れは、業務効率化と紛争予防の大きな転機になります。

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本記事で解説した賃貸借契約更新合意書テンプレートを、Word形式で配布しています。

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本記事および配布テンプレートは一般的な情報提供を目的としており、個別の法律相談に代わるものではありません。具体的な事案については、弁護士・宅地建物取引士等の専門家にご相談ください。条文・法令の引用は執筆時点(2026年5月)のものです。