重要事項説明書テンプレ|35条書面の記載必須項目と宅建業法対応の書き方

「重要事項説明書(35条書面)を作成するが、書式と必須記載事項は?」「IT重説を導入したいが、何が必要?」「重要事項説明書テンプレートを、宅建業法対応で入手したい」

重要事項説明書(通称:35条書面)は、宅地建物取引士が、買主・借主に対し、契約締結前に重要事項を説明する際の根拠書面です。

宅建業法第35条による厳格な記載必須事項があり、

登記された権利関係(所有権・抵当権等)
法令上の制限(都市計画法・建築基準法等)
インフラ整備状況(水道・電気・ガス・排水)
建物状況調査(インスペクション)の結果(2018年4月以降)
代金・手付金・敷金等の取扱い
契約解除・違約金の規定

など、数十項目に及ぶ重要事項を漏らさず記載・説明する義務があります。

加えて、2022年5月18日の宅建業法改正により、35条書面の電子化(電磁的方法による交付)が認められ、IT重説(Information Technology Real Estate Explanation)の本格運用が可能になりました。

この記事では、重要事項説明書(35条書面)テンプレート(Word形式)を、会員登録不要・即DL可能で配布します。宅建業法第35条の記載必須項目、IT重説、2022年5月電子化対応、37条書面とのセット運用まで、実務直結で解説します。

📌 本記事は、宅地建物取引業法・関連告示等の公開法令をもとに、執筆しています。具体的な事案については、弁護士・宅地建物取引士等の専門家にご相談ください。

この記事の結論(先に要点だけ)

重要事項説明書テンプレートは、本記事から会員登録不要・即DL可能(Word形式)
35条書面は、宅建業法第35条に基づく契約締結前の重要事項説明の書面
宅地建物取引士が説明し、宅建士の記名押印が必須(同法第35条第5項)
売買用・賃貸借用で記載項目が異なる
2018年4月:建物状況調査(インスペクション)結果の説明義務追加
2022年5月18日:電子化が認められ、IT重説の本格運用が可能に
37条書面(売買契約書・賃貸借契約書)とのセット運用が標準
違反は業務停止・免許取消しの対象(同法第65条・第66条)

重要事項説明書テンプレートの無料DL
35条書面とは|宅建業法第35条の重要事項説明
35条書面の記載必須項目(売買・交換用)
35条書面の記載必須項目(賃貸借用)
宅建士の記名押印義務
2018年4月改正|建物状況調査(インスペクション)
2022年5月電子化対応|IT重説
テンプレートの章立てと書き方ガイド
37条書面(契約書)とのセット運用
重要事項説明書を電子化するメリット
よくある記入ミスと業務停止リスク
ダウンロードしたテンプレートの使い方手順
よくある質問(FAQ)
まとめ:無料DL→IT重説で宅建業務を効率化

1. 重要事項説明書テンプレートの無料DL

まず、本記事で配布している重要事項説明書(35条書面)テンプレートを紹介します。

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2. 35条書面とは|宅建業法第35条の重要事項説明

35条書面(重要事項説明書)は、宅地建物取引業法第35条に基づく書面です。

35条書面の役割

宅建業者は、宅地・建物の売買・交換・賃貸借の契約成立前に、

取引の相手方(売買:買主、賃貸借:借主)
権利を移転する者(交換の場合は両当事者)

に対し、宅地建物取引士に重要事項を説明させ、説明書面を交付する義務があります(宅建業法第35条第1項)。

35条書面の目的

買主・借主は、不動産取引において情報の非対称性(売主・宅建業者が物件情報を多く持っている状況)に置かれています。35条書面は、

物件の権利関係・法令制限・インフラ等の重要情報の事前開示
契約締結の判断材料の提供
契約後の紛争予防

を目的としています。

35条書面と37条書面の関係

書面	役割	交付タイミング
35条書面(重要事項説明書)	契約締結の判断材料提供	契約締結前
37条書面(契約書)	契約成立の証拠書面	契約締結時

35条書面と37条書面はセットで運用され、35条書面は契約締結前、37条書面は契約締結時に交付されます。

3. 35条書面の記載必須項目(売買・交換用)

宅建業法第35条第1項各号には、売買・交換の場合の記載必須項目が定められています。

売買・交換の場合の記載必須事項

No	項目	内容
1	登記された権利の種類・内容	所有権・抵当権・賃借権・地役権等
2	法令上の制限	都市計画法・建築基準法・農地法等の制限
3	私道負担に関する事項	私道部分の有無・面積・通行権等
4	インフラ供給状況	飲用水・電気・ガスの供給施設、排水施設
5	工事完了時の建物の形状・構造	未完成物件の場合
6	建物状況調査の結果概要	インスペクション(既存住宅の場合)
7	書類の保存状況	建築および維持保全の関係書類
8	代金以外の金銭	手付金・敷金・権利金等の額・授受目的
9	契約の解除に関する事項	解除事由・手続
10	損害賠償・違約金	違約金の額・性質
11	手付金等の保全措置	一定金額超の場合の保全義務
12	支払金・預り金の保全措置	50万円超の場合
13	金銭貸借のあっせん	住宅ローン等のあっせん条件
14	瑕疵担保責任の履行措置	履行確保のための保険・保証等
15	割賦販売の場合の事項	該当する場合のみ

重要事項説明の要点

これらの項目を漏らさず記載・説明することで、買主が契約締結を判断するための情報が確保されます。

特に、法令上の制限(第2号)は項目が多く、

都市計画法(用途地域・地区計画等)
建築基準法(建ぺい率・容積率・接道義務等)
農地法(農地転用許可)
国土利用計画法(届出義務)
文化財保護法
自然公園法
その他多数の法令

を物件ごとに調査し、適切に記載する必要があります。

4. 35条書面の記載必須項目(賃貸借用)

賃貸借の場合は、売買・交換とは異なる記載項目が宅建業法上規定されています。

賃貸借の場合の記載必須事項

No	項目	内容
1	登記された権利の種類・内容	売買と同じ
2	法令上の制限	売買と同じ(賃貸用は限定的)
3	私道負担	売買と同じ
4	インフラ供給状況	売買と同じ
5	建物状況調査の結果	既存住宅の賃貸借時
6	賃貸借契約の類型	普通借家/定期借家の別
7	契約期間および更新	期間・更新の条件
8	賃料その他金銭	賃料・敷金・礼金・更新料等
9	用途・利用制限	ペット禁止・楽器禁止等
10	敷金等の精算	退去時の敷金精算ルール
11	管理委託先	管理会社の有無
12	契約の解除に関する事項	解除事由・手続
13	損害賠償・違約金	違約金の額・性質
14	石綿(アスベスト)の使用調査	該当する場合
15	耐震診断結果	1981年5月以前の建物

普通借家と定期借家の区別

賃貸借では、普通借家/定期借家の区別が重要です。

項目	普通借家	定期借家
更新	あり(原則更新)	なし(期間満了で終了)
賃借人の中途解約	可(条件あり)	原則不可(特約による)
適用条文	借地借家法第26条以下	借地借家法第38条
説明書面の交付	通常の重説	借地借家法第38条第3項の事前書面(35条書面とは別)

定期借家の場合、借地借家法第38条第3項に基づく事前書面の交付も別途必要です。

5. 宅建士の記名押印義務

35条書面には、宅地建物取引士の記名押印が必須です(宅建業法第35条第5項)。

記名押印の要件

宅建士の氏名を記名(自書または記名押印)
宅建士の登録番号を記載
押印(印鑑または電子署名)

説明時の宅建士証提示

宅建士は、35条書面の説明時に、相手方に宅建士証を提示する義務があります(同法第35条第4項)。

違反時のペナルティ

宅建士の記名押印なし → 業務停止・免許取消し
宅建士証の提示なし → 業務停止・免許取消し
宅建士以外による説明 → 業務停止・免許取消し

宅建業者にとって、最も厳格な手続であり、違反は致命的な処分につながります。

独自視点:宅建士の確保が宅建業者の生命線

中小宅建業者では、専任の宅建士の体調不良・退職等で35条書面の説明ができなくなるリスクがあります。

専任宅建士の複数確保
代替宅建士の準備
IT重説による地理的制約の解消

など、「宅建士の確保」が宅建業者の業務継続の生命線です。

6. 2018年4月改正|建物状況調査(インスペクション)

2018年4月1日施行の宅建業法改正により、既存住宅の取引における建物状況調査(インスペクション)の説明義務が追加されました。

説明義務の内容

宅建業者は、既存住宅(中古住宅)の売買・賃貸借の媒介において、

(1) 建物状況調査を実施しているかどうかを依頼者に確認 (2) 実施している場合、調査結果の概要を35条書面に記載・説明 (3) 建築および維持保全に関係する書類の保存状況を説明

する義務があります。

建物状況調査とは

建築士による既存住宅の劣化等の状況を調査する制度です。

構造耐力上主要な部分
雨水の浸入を防止する部分

について、目視・計測等により調査します。

説明義務の意義

中古住宅取引における情報の非対称性の解消を目的としており、買主の安心感向上に寄与します。建物状況調査を実施することは法的義務ではありませんが、結果の説明は宅建業者の義務となっています。

7. 2022年5月電子化対応|IT重説

2022年5月18日施行の宅建業法改正により、35条書面の電子化と、IT重説(IT技術を活用した重要事項説明)の本格運用が可能になりました。

電子化の根拠

宅建業法第35条第6項により、

「宅地建物取引業者は、(中略)書面の交付に代えて、(中略)電磁的方法であって(中略)国土交通省令で定めるものにより提供することができる。」

と定められ、買主・借主の承諾を得た上で電子化が可能です。

IT重説の要件

国土交通省告示・ガイドラインにより、IT重説の運用要件が定められています。

要件	内容
環境	双方向で映像・音声のやりとりができるIT環境
事前交付	重要事項説明書(電子データ)を事前に相手方に交付
宅建士証提示	IT環境を通じて宅建士証を相手方が視認できる方法で提示
承諾取得	相手方からのIT重説実施への承諾(書面または電磁的方法)
記録保存	説明の動画・音声の記録(任意だが推奨)

IT重説の対象範囲

取引類型	IT重説の対象
賃貸借	2017年10月から本格運用
売買・交換	2021年4月から本格運用

現在、すべての取引でIT重説が可能となっています。

IT重説のメリット

遠隔地の買主・借主との取引が容易に
対面の時間調整不要(スケジュール柔軟性)
新型感染症等の対策にも有効
業務効率化(出張時間・移動コスト削減)

8. テンプレートの章立てと書き方ガイド

本記事配布のテンプレートは、宅建業法第35条の記載必須項目を網羅した構成です。

Part 1:取引当事者・物件の特定

売主/貸主、買主/借主、宅建業者の情報
物件の特定(所在地・地番・地目・面積等)

Part 2:権利関係

登記された権利(所有権・抵当権等)
私道負担

Part 3:法令上の制限

都市計画法・建築基準法・農地法等
用途地域・建ぺい率・容積率
接道義務・敷地面積要件

Part 4:インフラ・状況調査

飲用水・電気・ガス・排水
建物状況調査(インスペクション)結果
書類の保存状況

Part 5:金銭関係

代金・手付金・敷金・礼金
手付金等の保全措置
支払金・預り金の保全措置
金銭貸借のあっせん

Part 6:契約に関する事項

契約の解除
損害賠償・違約金
瑕疵担保責任の履行措置

Part 7:賃貸借特有事項(賃貸借の場合)

普通借家/定期借家の区別
契約期間・更新
用途・利用制限
管理委託先

Part 8:宅建士の記名押印

宅建士氏名・登録番号
押印または電子署名

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9. 37条書面(契約書)とのセット運用

35条書面と37条書面(売買契約書・賃貸借契約書)はセットで運用されます。

役割分担

書面	役割	法的根拠
35条書面	契約締結前の重要事項説明	宅建業法第35条
37条書面	契約成立の証拠書面	宅建業法第37条

内容の整合性

35条書面で説明した内容と、37条書面に記載される契約条件は、整合している必要があります。

両書面で内容に齟齬があると、

買主・借主から「説明と契約が違う」と主張される
契約取消し・損害賠償請求のリスク
業務停止・免許取消しの可能性

があります。

交付タイミング

35条書面:契約締結前に交付し、宅建士が説明
37条書面:契約成立時に交付

35条書面で説明 → 契約締結 → 37条書面交付、の流れが標準です。

一体運用の電子化

電子契約サービスを活用すれば、35条書面・37条書面をワンセットで電子化でき、不動産取引の完全電子化が実現します。媒介契約書(34条の2書面)・35条書面・37条書面の3点セット運用です。

10. 重要事項説明書を電子化するメリット

宅建業者にとって、35条書面の電子化は業務効率化の大きな武器です。

メリット①:IT重説で遠隔地対応

買主・借主が遠方にいる場合でも、Zoom等のオンライン会議システムでIT重説が可能。地理的制約を解消します。

メリット②:対面時間の柔軟化

買主・借主のスケジュールに合わせて、夜間・週末のIT重説も可能。取引機会の最大化につながります。

メリット③:電子契約サービスでの一元管理

35条書面・37条書面・媒介契約書・各種付属書類を電子契約サービスで一元管理できます。

メリット④:電子帳簿保存法対応

不動産取引関連書類は電子帳簿保存法上の保存義務がかかります。電子契約サービスのタイムスタンプ・検索機能で電帳法要件を自動充足できます。

メリット⑤:再交付の容易さ

買主・借主からの再交付請求にも、電子データならワンクリックで対応可能。紙の場合の再印刷・郵送の手間が不要になります。

11. よくある記入ミスと業務停止リスク

ミス①:法令上の制限の記載漏れ

都市計画法の用途地域・建ぺい率・容積率等の記載漏れは、業務停止リスク大。物件ごとに役所での調査を徹底します。

ミス②:登記事項の記載ミス

抵当権・賃借権等の登記事項を最新の登記簿で確認せずに記載すると、後の紛争に発展します。契約直前の登記簿取得が必須です。

ミス③:建物状況調査結果の記載漏れ

既存住宅の取引で、インスペクション結果の記載・説明を怠ると、2018年4月改正違反となります。

ミス④:宅建士の記名押印なし

宅建士の記名押印を怠ると、業務停止・免許取消しの対象となります。

ミス⑤:定期借家の事前書面交付漏れ

定期借家契約では、35条書面とは別に、借地借家法第38条第3項の事前書面の交付が必要。これを怠ると定期借家契約が無効となり、普通借家として扱われます。

ミス⑥:電子契約締結時に「記名押印」表記のまま

電子契約で締結する場合、「記名押印」を「電子署名」に修正する必要があります。

12. ダウンロードしたテンプレートの使い方手順

ステップ1:Wordファイルを開いて取引情報を反映

売主/貸主・買主/借主・宅建業者の情報
物件の表示(所在地・地番・地目・面積)
宅建業免許番号・宅建士氏名・登録番号

ステップ2:物件調査結果の記載

法務局での登記簿調査
役所での法令制限調査
インフラ供給状況の確認
建物状況調査結果(既存住宅の場合)

ステップ3:契約条件・金銭関係の記載

代金・手付金・敷金等の額
契約解除・違約金の条件
保全措置の有無

ステップ4:電子契約サービスで送信・IT重説実施

完成したPDFを電子契約サービスで事前送信し、IT重説でオンライン説明。買主・借主の電子署名で完結します。

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13. よくある質問(FAQ)

Q1. 35条書面と37条書面の違いは何ですか?

A. 35条書面は契約締結前の重要事項説明書、37条書面は契約成立時の契約書です。35条書面で説明 → 契約締結 → 37条書面交付、の流れで運用します。両書面はセットで運用され、内容に齟齬があると業務停止リスクがあります。

Q2. 35条書面の説明は宅建士でなければできませんか?

A. はい、宅建業法第35条第5項により、宅地建物取引士の記名押印が必須であり、説明も宅建士が行う必要があります。宅建士以外による説明は業務停止・免許取消しの対象です。

Q3. IT重説はどんな取引でできますか?

A. 2021年4月以降、賃貸借・売買・交換のすべての取引でIT重説が可能です。双方向の映像・音声環境、宅建士証の提示、事前の重要事項説明書交付、相手方の承諾が要件です。

Q4. 35条書面に印紙は必要ですか?

A. 35条書面は印紙税法上の課税文書に該当しないため、印紙税は不要です。紙でも電子でも印紙税はかかりません。

Q5. 既存住宅の取引で建物状況調査(インスペクション)結果は必須記載ですか?

A. 建物状況調査の実施自体は任意ですが、実施しているかどうかの確認・結果概要の説明は宅建業者の義務(2018年4月改正)です。実施していない場合は「実施なし」と記載・説明します。

Q6. 定期借家契約で35条書面以外に必要な書面はありますか?

A. はい、借地借家法第38条第3項に基づく事前書面(「定期借家契約である旨」「更新がない旨」を明示した書面)の交付が必要です。この書面の交付を怠ると、定期借家契約が無効となり、普通借家として扱われます。

Q7. テンプレ利用に料金はかかりますか?会員登録は必要ですか?

A. 完全無料・会員登録不要・メールアドレス入力不要でダウンロード可能です。ダウンロード後の編集・利用も自由です。

14. まとめ:無料DL→IT重説で宅建業務を効率化

ここまで、重要事項説明書(35条書面)テンプレートの使い方と実務ポイントを解説してきました。要点を整理します。

重要事項説明書は本記事から会員登録不要・即DL可能(Word形式)
35条書面は宅建業法第35条に基づく契約締結前の重要事項説明書
宅地建物取引士の記名押印・宅建士証提示・宅建士による説明が必須
売買・交換用と賃貸借用で記載項目が異なる
2018年4月以降、建物状況調査(インスペクション)結果の説明義務追加
2022年5月18日電子化対応(同法第35条第6項)でIT重説の本格運用が可能
37条書面(契約書)とのセット運用が標準
違反は業務停止・免許取消しの致命的リスク

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本記事および配布テンプレートは一般的な情報提供を目的としており、個別の法律相談に代わるものではありません。具体的な事案については、弁護士・宅地建物取引士等の専門家にご相談ください。条文・法令の引用は執筆時点(2026年5月)のものです。