敷金返還合意書テンプレ|原状回復費用の精算・国交省ガイドライン対応の書き方

「賃貸物件の退去時の敷金返還合意書のひな形がほしい」「原状回復費用の負担はどう書く?」「通常損耗と賃借人負担の区分が難しい」——不動産業者・賃貸人・賃借人からよく聞かれるご相談です。

結論からお伝えすると、敷金返還合意書 テンプレートでは『当事者(賃貸人・賃借人)』『賃貸借契約の特定』『敷金預り額』『控除項目(原状回復費等)』『返還額・支払方法』『清算合意・債権債務の終了確認』の6点を確実に押さえることが重要です。本記事では、会員登録不要で即ダウンロードできる敷金返還合意書テンプレート(Word形式)を配布しています。

民法第622条の2(2020年改正)、国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」、通常損耗・経年劣化と賃借人負担の区分、控除項目の整理、清算手続まで、不動産業者の実務目線で整理しました。

本記事の方針 本テンプレートは一般的な書式の一例であり、物件の状況・原状回復の範囲に応じた修正が必要です。重要案件・高額の原状回復費・敷金返還を巡る紛争事案では、必ず弁護士・宅地建物取引士のレビューを受けてください。

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目次

1. 結論:即使える敷金返還合意書テンプレを今すぐDL
2. 敷金の法的位置づけ|民法第622条の2(2020年改正)【独自視点】
3. 国交省ガイドライン|通常損耗 vs 賃借人負担【独自視点】
4. 控除項目の典型例と論点【独自視点】
5. 敷金返還合意書の役割|トラブル予防の効果【独自視点】
6. 必須6項目チェックリストと書き方ガイド
7. よくある質問(FAQ)
8. まとめ:テンプレ+電子契約で退去手続を効率化

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1. 結論:即使える敷金返還合意書テンプレを今すぐDL

まず、本記事配布の敷金返還合意書 テンプレートの概要をご確認ください。

配布テンプレートのスペック

項目	内容
書式	Microsoft Word(.docx)
タイプ	敷金返還合意書(賃貸借契約終了時の精算用)
対応法令	民法・国交省ガイドライン等
記載項目	必須6項目を網羅
会員登録	不要
メールアドレス入力	不要
DL方法	ボタンクリックで即ダウンロード

💡 敷金返還合意書テンプレートを無料配布中 会員登録不要・メールアドレス入力不要で今すぐダウンロードできます。民法第622条の2(2020年改正)・国土交通省原状回復ガイドラインに対応し、通常損耗・経年劣化と賃借人負担の区分、控除項目の明示書式までWord形式で整えました。ダウンロード後は当事者情報・賃貸借契約・控除項目を編集するだけで使えます。

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使い方の3ステップ

1. ダウンロード:上のボタンからWordテンプレートを保存
2. 編集:当事者情報・賃貸借契約・控除項目・返還額を記入
3. 締結:賃貸人・賃借人の双方が署名・押印(電子契約も対応可)

「ダウンロード→編集→締結」を当日中に完結できます。

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2. 敷金の法的位置づけ|民法第622条の2(2020年改正)【独自視点】

敷金 精算書 ひな形を理解する前に、まず敷金の法的位置づけを整理しましょう。

民法第622条の2(2020年改正で明文化)

2020年4月施行の改正民法第622条の2は、敷金の定義・返還義務を明文化しました。

第622条の2 第1項:賃貸人は、敷金(いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。以下この条において同じ。)を受け取っている場合において、次に掲げるときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない。

敷金の役割

敷金は、賃借人が賃貸人に対し負う次の債務を担保する目的で交付される金銭です。

担保対象	内容
未払賃料	滞納家賃
未払共益費・管理費	滞納分
原状回復義務に基づく損害賠償	賃借人の故意・過失による損耗の補修費
その他の損害賠償	賃借物の毀損・滅失等による賠償

敷金の返還時期

民法第622条の2第1項により、次のいずれかの時点で残額の返還義務が発生します。

返還時期	内容
第1号	賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき
第2号	賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき

「明渡時説」の採用

• 賃貸借終了+賃貸物の返還(明渡)が要件
• 単純な賃貸借終了のみでは返還義務未発生
• 明渡時に敷金返還請求権発生

敷金返還請求権との同時履行

賃借人の敷金返還請求権と、明渡義務の関係:

• 原則:明渡先履行(賃借人が先に明渡する)
• 判例:同時履行関係を否定

つまり、賃借人は明渡を完了しないと敷金返還を請求できません。

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3. 国交省ガイドライン|通常損耗 vs 賃借人負担【独自視点】

敷金返還合意書 テンプレートで最も論点となるのが、原状回復費用の負担区分です。

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

国土交通省が2011年8月に再改訂した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、賃貸住宅の原状回復における賃貸人・賃借人の負担区分の判断基準を示しています(法的拘束力はないが実務上重要な指針)。

原状回復の基本的考え方

賃貸人負担(返還対象・控除しない)

• 通常損耗(通常の使用による損耗・損傷)
• 経年劣化(時間経過による自然な劣化)

賃借人負担(控除対象・敷金から差引)

• 賃借人の故意・過失による損耗
• 善管注意義務違反
• 通常の使用を超える使用による損耗
• 特約による負担(特約あり+合理性+認識ありの場合)

国交省ガイドラインの具体例

賃貸人負担(通常損耗・経年劣化)

部位	損耗の例
壁・天井	日照による壁紙の変色・冷蔵庫後部の壁の電気焼け
床	家具設置による床・カーペットへこみ・畳の変色
設備機器	機器の自然故障(賃借人の使用方法に問題なし)
クロス	通常損耗範囲のクロス汚れ
建具	通常使用による建具の損耗
ハウスクリーニング(一定範囲)	賃借人が通常清掃を行った場合

賃借人負担(故意・過失・善管注意義務違反)

部位	損耗の例
壁・天井	タバコのヤニ汚れ・大量の落書き・釘穴・ネジ穴
床	飲み物等のこぼれ放置によるシミ・キャスター付き椅子の傷
設備	故意の毀損・不適切な使用による故障
付属物	エアコン水漏れの放置による壁腐食
退去時の不当な汚れ	通常清掃の不実施による著しい汚れ

通常損耗の負担特約

通常損耗を賃借人負担とする特約は、次の要件を満たせば有効です。

特約有効の要件

1. 特約の必要性・合理性(暴利的でない)
2. 賃借人の認識(契約締結時に明確に説明・合意)
3. 特約の特定性(具体的範囲が明確)

(例:京都地裁判決等の判例で、これらの要件を明示)

敷金返還合意書での記載例

第◯条(原状回復費用)
1. 賃貸物件の原状回復については、国土交通省「原状回復をめぐるトラブル
   とガイドライン」に従い、次の通り取り扱う。

(1) 通常損耗・経年劣化に基づく補修費は、賃貸人の負担とする。
(2) 賃借人の故意・過失・善管注意義務違反による損耗の補修費は、賃借人
   の負担とする。

2. 賃借人負担の原状回復費用の内訳は、別紙[原状回復費用明細]の通りと
   する。

3. 賃貸人・賃借人は、上記内訳に同意の上、本合意書を締結する。

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4. 控除項目の典型例と論点【独自視点】

敷金返還合意書での控除項目の整理は実務上極めて重要です。

控除項目の典型例

控除項目	内容	一般的な判断
未払賃料	退去日までの賃料	全額控除可
未払共益費・管理費	滞納分	全額控除可
原状回復費(賃借人責任)	故意・過失等の損耗	ガイドラインに基づき判断
クリーニング費用	退去時清掃	特約・実態により判断
鍵交換費用	退去後の鍵交換	特約・判例により判断
エアコン清掃費	退去時の清掃	通常使用なら賃貸人負担
畳表替え・襖張替え	通常損耗範囲	賃貸人負担(原則)
クロス張替え	通常損耗範囲	賃貸人負担(原則)

争点となりやすい項目

①クリーニング費用

• 論点:特約(賃借人負担)の有効性
• 判例:特約の合理性・賃借人の認識・特定性で判断
• 実務:1〜3万円程度が標準的(物件規模による)

②鍵交換費用

• 論点:賃借人負担か賃貸人負担か
• 判例:通常は新賃借人のための費用(賃貸人負担)とされる傾向
• 特約あり:具体的合意があれば賃借人負担も可

③クロス張替え

• 論点:通常損耗 vs 賃借人負担の範囲
• 国交省ガイドライン:経過年数考慮(6年で残存価値1円)
• 実務:タバコ汚れ等の故意過失分のみ賃借人負担

④経過年数による減価

• 国交省ガイドライン:設備等の耐用年数に基づく減価
• クロス:6年(残存価値1円)
• カーペット・クッションフロア:6年
• 流し台:5年
• エアコン:6年

控除項目の記載例

【控除項目内訳】

| No. | 項目 | 金額 | 根拠 |
|----|----|----|----|
| 1 | 未払賃料(◯年◯月分) | △○○,○○○円 | 未払 |
| 2 | クロス張替え費(タバコ汚れ・経年減価考慮後) | △○○,○○○円 | 賃借人故意 |
| 3 | 床補修費(キャスター傷) | △○○,○○○円 | 賃借人過失 |
| 4 | クリーニング費(特約) | △○○,○○○円 | 賃貸借契約第○条 |
| **小計**(控除合計) | **△○○○,○○○円** | - |

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5. 敷金返還合意書の役割|トラブル予防の効果【独自視点】

敷金返還合意書を作成することで、次のメリットがあります。

トラブル予防の効果

効果	内容
紛争予防	控除項目・金額の事前合意により後の紛争を予防
権利義務の明確化	賃貸人・賃借人の権利義務関係の終了確認
証拠の確保	合意の証拠書類として活用
円滑な明渡	退去手続の円滑化
訴訟回避	訴訟による時間・コストの回避

合意書を作成しない場合のリスク

合意書を作成しないと、後日次のようなトラブルが発生する可能性があります。

賃借人側のリスク

• 敷金が返還されない・遅延される
• 不当な控除を主張される
• 連絡が取れなくなる

賃貸人側のリスク

• 返還後に追加請求を受ける
• 控除根拠への異議申立て
• 損害賠償請求への発展

訴訟・調停との関係

少額訴訟

• 訴額60万円以下の場合は少額訴訟が利用可能
• 1回で結審(原則)
• 敷金返還トラブルでよく利用される

民事調停

• 当事者間の話し合いを裁判所がサポート
• 訴訟より低コスト・時間短縮

消費生活センター

• 個人賃借人の場合の相談先
• 助言・あっせん

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6. 必須6項目チェックリストと書き方ガイド

敷金返還合意書 テンプレートの必須6項目を整理します。

必須6項目チェックリスト

• ① 当事者の表示(賃貸人・賃借人)
• ② 賃貸借契約の特定(物件・契約日・期間)
• ③ 敷金預り額
• ④ 控除項目・金額(原状回復費・未払賃料等)
• ⑤ 返還額・支払方法
• ⑥ 清算合意・債権債務の終了確認

標準的な敷金返還合意書の構成

                  敷金返還合意書

甲(賃貸人):[住所・氏名]
乙(賃借人):[住所・氏名]

甲及び乙は、令和[YYYY]年[MM]月[DD]日付で締結した賃貸借契約に係る
敷金の返還につき、下記の通り合意する。

                    記

【賃貸借契約の特定】
(1) 物件 :[物件の所在地・建物名・部屋番号]
(2) 契約日:令和[YYYY]年[MM]月[DD]日
(3) 契約期間:令和[YYYY]年[MM]月[DD]日〜令和[YYYY]年[MM]月[DD]日
(4) 退去日:令和[YYYY]年[MM]月[DD]日
(5) 明渡日:令和[YYYY]年[MM]月[DD]日

【敷金預り額】
甲は、乙より敷金として金[○○○,○○○]円を預かっていた。

【控除項目】
甲は、上記敷金から下記の項目を控除する。

| No. | 項目 | 金額 | 根拠 |
|----|----|----|----|
| 1 | [項目1] | △[○○,○○○]円 | [根拠] |
| 2 | [項目2] | △[○○,○○○]円 | [根拠] |
| **控除合計** | **△[○○○,○○○]円** | - |

【返還額】
甲は、乙に対し、敷金から控除項目を差し引いた金[○○○,○○○]円を
返還する。

【支払方法】
甲は、令和[YYYY]年[MM]月[DD]日までに、乙の指定する銀行口座に
振込みの方法により上記金額を返還する。

【振込先】
[銀行名] [支店名] [口座種別:普通]
口座番号:[○○○○○○○]
口座名義:[乙の氏名(カナ)]

【清算合意・債権債務の終了確認】
甲及び乙は、本合意書記載の敷金返還により、本賃貸借契約に基づく
甲乙間の一切の債権債務関係が終了したことを相互に確認する。

なお、本合意書締結後、甲乙はそれぞれ、本賃貸借契約に関する一切の
権利を放棄し、相互に追加の請求を行わないものとする。

                                                    以 上

令和[YYYY]年[MM]月[DD]日

甲(賃貸人):
   住所:
   氏名:                       印

乙(賃借人):
   住所:
   氏名:                       印

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7. よくある質問(FAQ)

Q1. 敷金返還合意書 テンプレートはそのまま使って大丈夫?

A. 本記事配布のテンプレートは一般的なひな形ですが、物件の状況・原状回復の範囲に応じてカスタマイズが必要です。高額の原状回復費・紛争事案では、必ず弁護士のレビューを受けてください。

Q2. 敷金 精算書 ひな形のダウンロードに会員登録は必要?

A. いいえ、会員登録もメールアドレス入力も不要で即ダウンロードできます。ボタンをクリックするだけでWordファイルが保存されます。

Q3. 通常損耗は誰の負担?

A. 国交省ガイドラインによれば、通常損耗・経年劣化は原則として賃貸人の負担です(賃料に含まれている考え方)。賃借人の故意・過失・善管注意義務違反による損耗のみ、賃借人負担となります。ただし、合理的な特約があれば賃借人負担も可能です。

Q4. クロスの全張替えを賃借人負担にできる?

A. 原則として不可です。国交省ガイドラインでは、クロスの経過年数による減価(6年で残存価値1円)を考慮し、賃借人の故意・過失部分のみ負担とされています。全張替えを賃借人負担とする特約も、合理性・特定性等の要件を満たさないと無効となる可能性があります。

Q5. 敷金返還が遅れた場合、遅延損害金は請求できる?

A. はい、民法第412条第3項の遅滞責任により、催告後又は履行期到来後の遅延に対し、年3%(2026年5月時点の法定利率)の遅延損害金を請求できます。合意書で別途約定することも可能です。

Q6. 敷金返還合意書に印紙は必要?

A. 敷金返還合意書は印紙税法上の課税文書に該当しないため、印紙は不要です。単純な金銭の精算合意であり、課税対象外です。

Q7. 電子契約で敷金返還合意書を締結できる?

A. はい、電子契約サービスでの締結が法的に有効です。タイムスタンプ・電子署名により、合意日時・内容の証拠化も自動化できます。賃貸借契約の終了手続を効率化できます。

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8. まとめ:テンプレ+電子契約で退去手続を効率化

敷金返還合意書 テンプレートのポイントを整理します。

📝 この記事のポイント

• 敷金は民法第622条の2(2020年改正で明文化)で定義
• 敷金返還は明渡時点で発生(賃借人の明渡先履行)
• 国交省ガイドライン:通常損耗・経年劣化は賃貸人負担、故意過失は賃借人負担
• 控除項目の典型例(未払賃料・原状回復費・クリーニング費等)
• 争点となりやすい項目(クリーニング・鍵交換・クロス)
• 経過年数による減価(クロス6年・カーペット6年・流し台5年等)
• 合意書作成によるトラブル予防効果
• 必須6項目を網羅
• 本記事配布のテンプレは国交省ガイドライン対応・会員登録不要

「最新テンプレ+電子契約」が、退去手続を効率化する現代のスタンダードです。

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※本記事は2026年5月時点の情報をもとに作成しています。法令や制度は変更される場合がありますので、最新情報は所管官庁(国土交通省・法務省等)の公式情報をご確認ください。本テンプレートは一般的なひな形であり、物件の状況・原状回復の範囲・特約事項に応じた個別のカスタマイズについては、必ず弁護士・宅地建物取引士等の専門家にご相談ください。高額の原状回復費・敷金返還を巡る紛争事案では、特に専門家のレビューを強くおすすめします。本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定の事案に関する法的助言を提供するものではありません。賃借人の場合、消費生活センター・法テラス等の相談窓口もご活用ください。