サブリース契約書テンプレート・雛形|マスターリース・転貸借・新法対応

「物件所有者がサブリース業者と契約したいが、契約書はどう作る?」 「マスターリース・転貸借契約の書き方が分からない」 「サブリース契約書 テンプレートを、サブリース新法対応で入手したい」

サブリース契約書は、物件所有者(賃貸人)とサブリース業者(賃借人)との間で締結する、転貸目的の賃貸借契約書です。実務上、

• マスターリース契約(所有者⇔サブリース業者・一括借上げ)
• 転貸借契約(サブリース業者⇔転借人(エンドユーザー))
• 賃料保証(家賃保証・収益安定化)
• 空室リスクの転嫁(サブリース業者が空室リスク負担)
• 管理業務の委託(賃貸管理の専門業者への一任)

など、不動産投資・賃貸経営の重要な選択肢として活用されます。

しかし、

• 2021年6月施行のサブリース新法(賃貸住宅管理業法)に未対応
• 「30年家賃保証」等の誇大広告問題を理解せず契約
• 賃料減額条項の取扱いを誤る(最高裁H15.10.21判決対応)
• サブリース業者の経営悪化リスクに無防備
• 重要事項の事前説明義務を満たさない

など、知識不足による失敗事例が後を絶ちません。

この記事では、サブリース契約書テンプレート(Word形式)を、会員登録不要・即DL可能で配布します。マスターリース契約の書き方・サブリース新法対応・賃料減額対応・電子化対応まで、不動産業向けに実務直結で解説します。

📌 本記事は、借地借家法・民法・賃貸住宅管理業法等の公開法令をもとに、執筆しています。具体的な事案については、弁護士・宅建士等の専門家にご相談ください。

この記事の結論

• サブリース契約書 テンプレートは、本記事から会員登録不要・即DL可能(Word形式)
• サブリース=マスターリース(所有者⇔サブリース業者)+転貸借(サブリース業者⇔転借人)の二段階構造
• 法的根拠:借地借家法+民法第612条/613条+賃貸住宅管理業法(2021年6月施行)
• サブリース新法により重要事項の事前説明義務+誇大広告禁止+不当な勧誘禁止
• 最高裁H15.10.21判決により賃料減額交渉が可能
• 必須記載は物件特定+賃料+期間+修繕負担+転貸条件+解除事由
• 印紙税:第1号文書(土地・建物の賃貸借)として課税対象/電子契約で完全ゼロ化

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目次

1. サブリース契約書テンプレートの無料DL
2. サブリース契約とは|法的位置付け
3. マスターリースと転貸借|二段階構造の理解
4. サブリース新法|2021年6月施行の核心
5. サブリース契約書に必ず記載すべき項目
6. 賃料・賃料改定|最高裁判例対応
7. 修繕負担・原状回復の取扱い
8. 契約期間・解約・更新
9. リスク管理|サブリース業者の経営悪化への備え
10. 印紙税の判定|第1号文書として課税
11. テンプレートの章立てと書き方ガイド
12. サブリース契約書を電子化するメリット
13. ダウンロードしたテンプレートの使い方手順
14. よくある質問(FAQ)
15. まとめ:無料DL→電子化で不動産業務を効率化

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1. サブリース契約書テンプレートの無料DL

まず、本記事で配布しているサブリース契約 ひな形を紹介します。

📥 サブリース契約書テンプレート(Word形式)

✅ 会員登録不要・メールアドレス入力不要・即ダウンロード可能

✅ サブリース新法対応(2021年6月施行・賃貸住宅管理業法)

✅ 重要事項説明書テンプレ付き(法定義務対応)

✅ 賃料減額対応条項(最高裁H15.10.21判決対応)

✅ マスターリース・転貸借両用

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2. サブリース契約とは|法的位置付け

サブリース契約は、物件所有者から賃借人(サブリース業者)が物件を一括して借り上げ、第三者(転借人)に転貸する契約類型です。

法的位置付け

項目	内容
法的性質	転貸借を目的とした賃貸借契約(借地借家法・民法第612条)
関連法令	借地借家法・民法第612条/613条・賃貸住宅管理業法
対象物件	主に賃貸住宅(マンション・アパート・戸建て等)
契約期間	通常10〜30年(長期化傾向)

サブリース契約の3つの主体

主体	役割
物件所有者(原賃貸人)	物件をサブリース業者に賃貸
サブリース業者(賃借人・転貸人)	物件を所有者から借り、転借人に転貸
転借人(エンドユーザー)	物件を実際に使用する入居者

サブリース契約のメリット・デメリット

主体	メリット	デメリット
物件所有者	家賃保証・管理業務の委託・空室リスク転嫁	賃料減額リスク・解約困難・サブリース業者倒産リスク
サブリース業者	収益機会・物件運用ノウハウ活用	空室リスク・市場変動リスク
転借人	通常の賃貸借と同等	サブリース業者と所有者の関係は通常無関係

独自視点:サブリースは「収益安定化とリスクのトレードオフ」

サブリース契約は、

• 物件所有者にとって収益安定化の有力手段
• 一方、長期契約の縛りと賃料減額リスクがデメリット
• サブリース業者の信頼性が極めて重要

両者のメリット・リスクを正しく理解した契約書設計が、サブリース契約成功の核心となります。

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3. マスターリースと転貸借|二段階構造の理解

サブリース契約は二段階構造(マスターリース+転貸借)で成り立ちます。

二段階構造の整理

[物件所有者]
     ↓ マスターリース契約(本テンプレ・主対象)
[サブリース業者]
     ↓ 転貸借契約(エンドユーザー向け契約)
[転借人(入居者)]

マスターリース契約

項目	内容
契約当事者	物件所有者⇔サブリース業者
契約の性質	一括借上げ賃貸借契約(借地借家法適用)
対象	物件全体(複数戸の場合は全部屋)
期間	通常10〜30年(長期化傾向)

転貸借契約

項目	内容
契約当事者	サブリース業者⇔転借人(入居者)
契約の性質	通常の賃貸借契約(借地借家法適用)
対象	個別の物件・部屋
期間	通常2年(普通賃貸借)

民法第612条(賃借物の転貸)による規制

民法第612条により、賃借物の転貸には賃貸人の承諾が必要です。

• マスターリース契約で「転貸を承諾する」旨を明示
• これによりサブリース業者の転貸権限を確保
• 承諾なき転貸は契約解除事由となる(民法第612条第2項)

民法第613条(転貸の効果)

• 転借人は、賃貸人(物件所有者)に対して直接の義務を負う
• 賃料の支払いは、サブリース業者を経由するが、所有者への直接請求可能性を残す
• 賃貸借終了時の転貸借の効力に注意

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4. サブリース新法|2021年6月施行の核心

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律(以下「サブリース新法」)は、2021年6月施行された、サブリース業界を規制する法律です。

サブリース新法の背景

• 「30年家賃保証」等の誇大広告問題
• サブリース業者倒産による所有者被害
• 高齢者を狙った不当な勧誘行為

これらの問題に対応するため、サブリース新法が制定されました。

サブリース新法の3つの規制

規制	内容
誇大広告の禁止	「家賃保証は将来にわたり確実」等の誇大表現禁止(同法第28条)
不当な勧誘行為の禁止	重要事項に関する事実の不告知・不実告知の禁止(同法第29条)
重要事項の事前説明義務	契約締結前に書面交付・説明義務(同法第30条)

重要事項説明書の必須記載事項(同法第30条)

サブリース業者は、所有者との契約締結前に重要事項説明書を交付し、説明する義務があります。

項目	内容
1	サブリース業者の商号・名称・所在地
2	対象物件
3	契約期間
4	賃料の額・支払時期・支払方法
5	賃料の改定に関する事項(将来の減額可能性等)
6	引渡し時期
7	サブリース業者の責任の範囲
8	修繕費用の負担
9	解約に関する事項(中途解約の可否・違約金等)
10	損害賠償・契約解除事由
11	転貸条件
12	その他、サブリース新法に定める事項

違反時の罰則

サブリース新法違反は、

• 業務改善命令・業務停止命令
• 罰金刑(最大100万円・誇大広告等)
• 行政指導・公表

の対象となります。

独自視点:サブリース新法は「業界健全化の核心」

サブリース新法施行により、

• 「家賃保証は絶対」のような誇大表現の駆逐
• 重要事項の事前説明による情報非対称の解消
• 不当な勧誘行為の防止

など、サブリース業界の健全化が大きく進みました。所有者・サブリース業者双方にとって、新法対応は契約書設計の必須要件です。

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5. サブリース契約書に必ず記載すべき項目

サブリース契約 ひな形で押さえるべき記載項目を整理します。

必須記載項目

No	項目	内容
1	契約当事者	物件所有者(甲)・サブリース業者(乙)
2	対象物件	所在地・建物名称・部屋数・面積等
3	契約期間	通常10〜30年・更新条項
4	賃料(借上げ家賃)	月額・支払方法・支払時期
5	賃料改定条項	改定時期・改定方法
6	修繕費用の負担	大規模修繕・小修繕の区別
7	転貸の承諾(民法第612条)	転貸権限の明示
8	転貸借条件	入居者選定・賃料設定の権限
9	空室時の取扱い	家賃保証の有無・条件
10	原状回復	終了時の物件状態
11	解除事由	中途解約・違約金
12	損害賠償	損害の範囲・上限
13	反社条項	標準条項
14	合意管轄	物件所在地等
15	重要事項説明書の添付	サブリース新法対応

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6. 賃料・賃料改定|最高裁判例対応

賃料および賃料改定条項は、サブリース契約の核心です。

賃料の決定

項目	内容
借上げ家賃	通常、転貸時の市場家賃の80〜90%程度
支払方法	銀行振込
支払時期	翌月末払い等

賃料改定条項の取扱い

賃料改定は、サブリース契約の最大の論点です。

改定条項	内容
改定なし	契約期間中、賃料固定(所有者に有利だが業者は嫌う)
○年ごとに改定	一定期間ごとに改定(典型例:2年ごと)
市場家賃に応じた改定	周辺相場に応じた改定
改定協議条項	当事者協議による改定

最高裁H15.10.21判決(サブリース判決)

最高裁H15.10.21は、サブリース契約における賃料減額請求について重要な判断を示しました。

「サブリース契約においても、借地借家法第32条(賃料増減請求権)が適用され、賃料減額請求が可能である」

との判断により、サブリース契約に借地借家法の賃料減額請求権が適用されることが確定しました。

賃料減額請求の要件

借地借家法第32条による賃料減額請求は、

1. 経済事情の変動
2. 周辺賃料の下落
3. その他の事情変更

がある場合に、賃借人(サブリース業者)から行使されます。

「家賃保証」の落とし穴

「30年家賃保証」等の謳い文句があっても、借地借家法第32条による賃料減額は防げません。

• 契約書で「賃料減額しない」と特約しても無効(同条第1項ただし書による任意規定でない部分は強行法規)
• 「定期建物賃貸借」(借地借家法第38条)では減額不可の特約が有効

独自視点:「家賃保証」は絶対ではない

サブリースの「家賃保証」は、

• 借地借家法上の賃料減額請求権は防げない
• サブリース業者の経営悪化時に減額交渉される可能性
• 定期建物賃貸借契約(借地借家法第38条)を活用することで減額不可特約の有効化が可能

定期建物賃貸借を活用するか、賃料減額の可能性を前提とした契約書設計が重要です。

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7. 修繕負担・原状回復の取扱い

修繕負担は、サブリース契約の重要論点です。

修繕負担の標準的な区分

修繕の種類	内容	負担者
大規模修繕(屋根・外壁・配管等)	構造的修繕	物件所有者
小修繕(水回り・電気設備等)	日常的修繕	サブリース業者(または転借人)
転借人の故意・過失による損傷	入居者責任	転借人(サブリース業者経由で求償)
経年劣化による修繕	通常損耗	物件所有者

原状回復(終了時)

項目	内容
引渡し時の状態	サブリース業者は契約終了時に通常損耗・経年劣化を除く原状回復義務
原状回復の範囲	国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」準拠
通常損耗の取扱い	サブリース業者の責任ではない

修繕負担条項の記載例

記載例: 第○条(修繕費用の負担)

1. 物件の修繕費用は、次のとおり負担する。 (1) 物件の主要構造部(屋根・外壁・配管等)の修繕:甲(所有者)負担 (2) 内装・設備の小修繕:乙(サブリース業者)負担 (3) 経年劣化・通常損耗による修繕:甲負担 (4) 転借人の故意・過失による修繕:転借人負担(乙経由)

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8. 契約期間・解約・更新

サブリース契約は長期契約(10〜30年)が標準です。

契約期間の典型例

期間	特徴
10年	短期型(物件所有者に有利)
20年	中期型(標準的)
30年	長期型(サブリース業者に有利・家賃保証強化)

中途解約条項

中途解約は、両当事者にとって重要論点です。

当事者	中途解約
物件所有者から	借地借家法上、正当事由が必要(原則困難)
サブリース業者から	通常、一定期間前の通知で解約可能(契約書で定める)

借地借家法による所有者からの解約制限

借地借家法により、所有者(賃貸人)からの中途解約は、

• 正当事由が必要(借地借家法第28条)
• 立退料の支払い等の対応が必要な場合あり
• 「サブリース業者の経営悪化を理由とした解約」は正当事由に該当しにくい

所有者は、サブリース業者を簡単に切り替えられないことを理解した契約締結が必要です。

更新条項

更新方式	内容
法定更新(借地借家法第26条)	期間満了時に自動更新
合意更新	当事者の合意による更新
定期建物賃貸借	期間満了で確定終了(借地借家法第38条)

独自視点:「定期建物賃貸借」の戦略的活用

定期建物賃貸借契約(借地借家法第38条)は、

• 期間満了で確定終了(更新なし)
• 賃料減額不可の特約が有効
• 所有者にとって有利な選択肢

一方、サブリース業者にとっては不利なため、双方の合意取得が課題となります。

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9. リスク管理|サブリース業者の経営悪化への備え

サブリース契約最大のリスクはサブリース業者の経営悪化です。

サブリース業者倒産時のリスク

リスク	内容
家賃停止	サブリース業者からの家賃支払が停止
転借人との関係	転借人との直接契約への切替が必要
管理業務の混乱	入居者対応・修繕等の管理が滞る
空室発生	入居者退去→空室期間

リスク対策

1. サブリース業者の信用調査(契約締結前)
2. 賃貸住宅管理業の登録確認(国土交通省登録業者か)
3. 保証金・敷金の供託(業者倒産時の保護)
4. 転借人との直接契約への切替条項(業者倒産時)
5. 賃料減額交渉の事前準備

賃貸住宅管理業の登録

賃貸住宅管理業法により、

• 管理戸数200戸以上の事業者は登録義務
• 登録業者は国土交通省の公表サイトで確認可能
• 未登録業者との契約は避けるべき

独自視点:サブリース業者選定は「最重要」

サブリース契約の成否は、サブリース業者の信頼性に大きく依存します。

• 過去の実績・経営状況
• 賃貸住宅管理業の登録状況
• 業界での評判
• 倒産時の対応プラン

など、業者選定段階での慎重な判断が、サブリース契約成功の核心となります。

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10. 印紙税の判定|第1号文書として課税

サブリース契約書は、土地・建物の賃貸借契約として印紙税の対象となります。

サブリース契約書の印紙税

サブリース契約書は、印紙税法別表第一第1号文書(不動産の賃貸借に関する契約書)として課税対象です。

第1号文書の印紙税額

契約金額	印紙税額
1万円未満	非課税
1万円〜10万円以下	200円
10万円〜50万円以下	400円
50万円〜100万円以下	1,000円
100万円〜500万円以下	2,000円
500万円〜1,000万円以下	10,000円
1,000万円〜5,000万円以下	20,000円
5,000万円〜1億円以下	60,000円
1億円〜5億円以下	100,000円

(契約金額=賃料総額・通常は契約期間中の総賃料で計算)

電子契約の場合

電子契約は印紙税法上の「文書」に該当しないため、サブリース契約書でも印紙税は不要です。

サブリース契約は契約金額が大きいため、電子契約による印紙税ゼロ化のメリットが極めて大きい契約類型です。

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11. テンプレートの章立てと書き方ガイド

本記事配布のテンプレートは、以下の構成です。

第1条(契約の目的・対象物件)

物件の特定+一括借上げの趣旨。

第2条(契約期間)

期間+更新条項。

第3条(賃料・支払方法)

借上げ家賃+支払時期。

第4条(賃料改定)

改定時期+方法+借地借家法第32条対応。

第5条(修繕費用の負担)

大規模修繕・小修繕の区別。

第6条(転貸の承諾)

民法第612条対応。

第7条(空室時の取扱い)

家賃保証の条件。

第8条(原状回復)

国交省ガイドライン準拠。

第9条(解除事由・中途解約)

借地借家法対応。

第10条(損害賠償)

第11条(サブリース新法対応)

重要事項説明書添付。

第12条(反社条項・合意管轄・協議事項)

別紙

物件明細書+重要事項説明書。

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12. サブリース契約書を電子化するメリット

サブリース契約書は電子化と相性が極めて良い書面です。

メリット①:印紙税ゼロ

サブリース契約は契約金額が大きく、印紙税負担も大きい(数万円〜数十万円)。電子契約で完全ゼロ化。

メリット②:長期契約の管理効率化

10〜30年の長期契約を電子契約サービスで一元管理。

メリット③:賃料改定時の覚書も電子化

賃料改定の覚書を電子契約で即日締結可能。

メリット④:重要事項説明書のセット送付

サブリース新法対応の重要事項説明書もセットで電子送付。

メリット⑤:遠隔地物件への対応

地方物件・複数物件の契約も電子化で対応。

メリット⑥:電子帳簿保存法対応

不動産関連書類を電帳法対応で保管。

メリット⑦:タイムスタンプによる証拠力

長期契約での後の紛争予防として証拠力強化。

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13. ダウンロードしたテンプレートの使い方手順

ステップ1:Wordファイルを開いて当事者情報を反映

• 所有者(甲)・サブリース業者(乙)の情報

ステップ2:物件情報の入力

• 所在地・建物名・部屋数・面積

ステップ3:契約条件の設定

• 借上げ家賃・期間・賃料改定・修繕負担

ステップ4:重要事項説明書の作成

• サブリース新法第30条対応

ステップ5:電子契約サービスで送信

完成したPDFを電子契約サービスにアップロードし、相手方に送信。

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14. よくある質問(FAQ)

Q1. サブリース契約とは具体的にどんな契約ですか?

A. 物件所有者がサブリース業者に物件を一括して貸し付け、サブリース業者が転借人(入居者)に転貸する二段階構造の賃貸借契約です。所有者は家賃保証を受けつつ、管理業務をサブリース業者に委ねられます。

Q2. サブリース新法とは何ですか?

A. 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律(2021年6月施行)です。誇大広告禁止+不当な勧誘行為禁止+重要事項の事前説明義務を定め、サブリース業界の健全化を目的としています。違反時は業務改善命令・業務停止命令・罰金の対象となります。

Q3. 「30年家賃保証」を信じてよいですか?

A. 慎重に判断する必要があります。借地借家法第32条により、サブリース業者から賃料減額請求が可能(最高裁H15.10.21判決)です。家賃保証の謳い文句があっても、将来の賃料減額の可能性を前提とした契約締結が推奨されます。定期建物賃貸借契約(借地借家法第38条)であれば減額不可の特約が有効です。

Q4. サブリース業者が倒産したらどうなりますか?

A. 家賃支払が停止し、転借人との関係を直接管理する必要があります。契約締結前のサブリース業者の信用調査・賃貸住宅管理業の登録確認が極めて重要です。

Q5. 所有者からサブリース業者を解約できますか?

A. 原則として困難です。借地借家法第28条により、所有者(賃貸人)からの中途解約には正当事由が必要で、立退料の支払い等の対応も必要となる場合があります。サブリース契約は長期拘束されることを理解した契約締結が必要です。

Q6. サブリース契約書の印紙税はいくらですか?

A. 印紙税法第1号文書(不動産の賃貸借)として課税対象です。契約金額(契約期間中の総賃料)に応じて、200円〜100,000円以上の印紙税が必要です。電子契約なら完全に不要となるため、サブリース契約は電子化のメリットが特に大きい契約類型です。

Q7. テンプレ利用に料金はかかりますか?会員登録は必要ですか?

A. 完全無料・会員登録不要・メールアドレス入力不要でダウンロード可能です。ダウンロード後の編集・利用も自由です。

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15. まとめ:無料DL→電子化で不動産業務を効率化

ここまで、サブリース契約書 テンプレートの使い方と実務ポイントを解説してきました。要点を整理します。

• サブリース契約書テンプレートは本記事から会員登録不要・即DL可能(Word形式)
• サブリース=マスターリース(所有者⇔サブリース業者)+転貸借(サブリース業者⇔転借人)の二段階構造
• 法的根拠:借地借家法+民法第612条/613条+賃貸住宅管理業法
• サブリース新法(2021年6月施行):誇大広告禁止+不当な勧誘禁止+重要事項の事前説明義務
• 最高裁H15.10.21判決により借地借家法第32条の賃料減額請求権が適用
• 定期建物賃貸借(借地借家法第38条)活用で減額不可特約の有効化
• 印紙税:第1号文書として課税(数万円〜数十万円)+電子契約で完全ゼロ化
• 電子化でサブリース業務の大幅効率化

「サブリース契約 ひな形を最新法令対応で使いたい」「サブリース新法対応で安全な契約を結びたい」「賃料減額リスクに備えた契約書を整備したい」——そんな不動産業の事業者にとって、テンプレートを無料で手に入れ、電子化することは、サブリース業務の大きな効率化につながります。

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本記事で解説したサブリース契約書テンプレートを、Word形式で配布しています。

ダウンロードの特長

✅ サブリース新法対応(2021年6月施行) — 重要事項説明書テンプレ付き

✅ 賃料減額対応条項 — 最高裁H15.10.21判決対応

✅ マスターリース・転貸借両用 — 二段階構造の理解に対応

✅ 定期建物賃貸借パターン対応 — 借地借家法第38条による減額不可特約

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本記事および配布テンプレートは一般的な情報提供を目的としており、個別の法律相談に代わるものではありません。具体的な事案については、弁護士・宅建士等の専門家にご相談ください。条文・法令の引用は執筆時点(2026年5月)のものです。