建物賃貸借契約解約合意書テンプレート・雛形|合意解約・違約金免除・敷金返還

「建物賃貸借契約を中途で合意解約したいが、合意書はどう作る?」 「違約金の取扱いや敷金返還条件を明確にしたい」 「建物賃貸借契約解約合意書 テンプレートを、実務で即使える形で入手したい」

建物賃貸借契約解約合意書は、賃貸人と賃借人の合意により、賃貸借契約を期間途中で終了させる際に締結する書面です。実務上、

• 賃貸借契約の途中解約(双方合意による)
• 違約金の取扱いの明確化(発生・減額・免除)
• 敷金返還・原状回復の事前合意(後の紛争予防)
• 引渡し日・鍵返却の確定
• 残置物の取扱い・清算金の合意

など、賃貸借終了時のトラブル予防に不可欠な書面です。

しかし、

• 解約日・引渡し日が不明確で清算に紛糾
• 違約金の取扱い(発生・減額・免除)が曖昧
• 敷金返還の条件・金額が事前合意されていない
• 原状回復の範囲が不明確
• 残置物の処理について合意なし

など、知識不足による失敗事例が後を絶ちません。

この記事では、建物賃貸借契約解約合意書テンプレート(Word形式)を、会員登録不要・即DL可能で配布します。合意解約の手続・違約金免除の書き方・敷金返還条件・電子化対応まで、不動産業向けに実務直結で解説します。

📌 本記事は、民法・借地借家法等の公開法令をもとに、執筆しています。具体的な事案については、弁護士・宅建士等の専門家にご相談ください。

この記事の結論

• 建物賃貸借契約解約合意書 テンプレートは、本記事から会員登録不要・即DL可能(Word形式)
• 解約合意書=賃貸人・賃借人の合意による賃貸借契約終了の書面(民法第540条以下)
• 必須記載は当事者+物件特定+解約日+違約金+敷金返還+原状回復+引渡し
• 違約金は契約書通り/減額/免除の3パターン
• 敷金返還は通常損耗・経年劣化を除き、原状回復費用を控除して返還
• 原状回復は国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」準拠
• 解約合意書は原則不課税(印紙税法上の各号文書非該当)/電子化で証拠力強化

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目次

1. 建物賃貸借契約解約合意書テンプレートの無料DL
2. 解約合意書とは|法的位置付け
3. 解約合意書を作成する5つのシーン
4. 解約合意書に必ず記載すべき項目
5. 違約金の取扱い|発生・減額・免除のパターン
6. 敷金返還|民法第622条の2対応
7. 原状回復|国交省ガイドライン準拠
8. 引渡し日・鍵返却・残置物の取扱い
9. テンプレートの章立てと書き方ガイド
10. 解約合意書を電子化するメリット
11. ダウンロードしたテンプレートの使い方手順
12. よくある質問(FAQ)
13. まとめ:無料DL→電子化で賃貸事務を効率化

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1. 建物賃貸借契約解約合意書テンプレートの無料DL

まず、本記事で配布している解約合意書 賃貸 ひな形を紹介します。

📥 建物賃貸借契約解約合意書テンプレート(Word形式)

✅ 会員登録不要・メールアドレス入力不要・即ダウンロード可能

✅ 違約金3パターン対応(契約書通り/減額/免除)

✅ 敷金返還条項あり(民法第622条の2対応)

✅ 国交省ガイドライン準拠の原状回復条項

✅ 居住用・事業用両用

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2. 解約合意書とは|法的位置付け

建物賃貸借契約解約合意書は、賃貸人と賃借人の合意により、賃貸借契約を期間途中で終了させる書面です。

法的位置付け

項目	内容
法的性質	合意解約(民法第540条以下)
法的義務	なし(法定義務ではない)
実務上の必要性	必須(賃貸借終了時のトラブル予防)
関連法令	民法・借地借家法・国土交通省ガイドライン

合意解約の3要件

1. 賃貸人・賃借人双方の合意
2. 書面または電磁的記録による明示
3. 解約条件(解約日・違約金・原状回復・敷金返還等)の明確化

「解約合意書」と「解約通知書」の違い

書類	主な内容	双方合意
解約合意書(本テンプレ)	双方合意による解約条件の明確化	必要(両者署名)
解約通知書(中途解約特約)	一方からの解約意思表示(契約書の中途解約条項に基づく)	不要(一方的)
更新拒絶通知	期間満了時の更新拒絶(借地借家法第26条)	不要(一方的)

中途解約条項の解釈紛争予防

賃貸借契約書には中途解約条項(「○か月前通知で解約可」「違約金は賃料2か月分」等)が定められていることが多いですが、

• 解約予告期間の経過待ちは時間がかかる
• 違約金の発生で双方が損
• 解約条件の解釈で紛糾するリスク

これらを合意解約にすることで、迅速かつ円満な契約終了が可能となります。

独自視点:解約合意書は「双方合意の証拠」として最重要

解約合意書の核心的役割は、

• 後の紛争予防(言った言わない問題を防止)
• 清算条件の事前確定(敷金返還・原状回復・違約金)
• 円満な関係終了(将来的な関係維持)

の3点にあります。口頭合意は無効リスクがあるため、必ず書面化することが重要です。

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3. 解約合意書を作成する5つのシーン

解約合意書を作成する主な5シーンを整理します。

5つの典型シーン

No	シーン	内容
1	賃借人の都合による途中解約	転勤・転居・廃業等
2	賃貸人の都合による途中解約	建物の建替・売却・自己使用等(立退料発生)
3	賃料滞納等を理由とする合意解約	賃借人の事情で継続困難・任意退去
4	建物の老朽化・大規模修繕	双方合意で解約・新契約締結等
5	事業用テナントの撤退	商業施設・オフィス等のテナント退去

シーン別の重要ポイント

シーン1:賃借人の都合による途中解約

• 契約書の中途解約条項に基づく場合
• 違約金の取扱いが論点
• 賃借人有利の合意取得を目指す

シーン2:賃貸人の都合による途中解約

• 借地借家法第28条の正当事由が必要
• 立退料の発生が一般的(数十万円〜数百万円)
• 賃貸人側のコスト負担が大きい

シーン3:賃料滞納等を理由とする合意解約

• 契約解除事由に該当する場合の任意退去
• 賃料の精算
• 法的紛争予防

シーン4:建物の老朽化・大規模修繕

• 双方合意での新規契約検討
• 立退料・移転費用の協議

シーン5:事業用テナントの撤退

• 商業施設特有の費用清算
• 設備の取扱い
• 共益費等の清算

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4. 解約合意書に必ず記載すべき項目

解約合意書 賃貸 ひな形で押さえるべき記載項目を整理します。

必須記載項目

No	項目	内容
1	タイトル	「建物賃貸借契約解約合意書」
2	当事者の特定	賃貸人(甲)・賃借人(乙)の氏名・住所
3	原契約の特定	賃貸借契約書の締結日・契約番号
4	対象物件の特定	所在地・建物名・部屋番号
5	解約日	賃貸借契約終了日
6	物件引渡し日	賃借人から賃貸人への物件引渡し日
7	違約金の取扱い	発生・減額・免除の明示
8	敷金返還	返還金額・返還時期・控除事項
9	原状回復義務	原状回復の範囲・国交省ガイドライン準拠
10	鍵の返却	返却本数・返却方法
11	残置物の取扱い	残置物の処理・所有権放棄
12	清算金	未払賃料・水道光熱費等の精算
13	退去後の連絡先	賃借人の新住所等
14	清算終了の合意	本合意書の履行で清算終了する旨
15	発行日・両者署名	締結日・甲乙双方の署名押印

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5. 違約金の取扱い|発生・減額・免除のパターン

違約金の取扱いは、解約合意書の核心論点です。

3つの違約金パターン

パターン	内容	適用シーン
パターンA:契約書通り	契約書の中途解約条項に従い違約金支払	通常の途中解約
パターンB:減額	双方協議により違約金を減額	円満解約・賃借人事情への配慮
パターンC:全額免除	違約金を免除	賃貸人都合・特別事情

違約金条項の記載例

パターンA(契約書通り)

記載例: 第○条(違約金) 乙は、原契約第○条の中途解約条項に基づき、賃料[2]か月分相当額の違約金として、金[金額]円を甲に支払うものとする。

パターンB(減額)

記載例: 第○条(違約金)

1. 乙は、原契約第○条の中途解約条項に基づき、賃料[2]か月分相当額の違約金支払義務を負っている。
2. 甲乙協議の結果、上記違約金を[賃料1か月分相当額・金[金額]円]に減額することに合意する。

パターンC(全額免除)

記載例: 第○条(違約金免除) 甲は、原契約第○条の中途解約条項に基づく違約金請求権を全額免除する。乙は、本合意書の他の履行条件を遵守する。

違約金免除時の独自視点

違約金全額免除は、

• 賃貸人側の負担(本来の権利放棄)
• 賃借人への恩恵としての位置付け
• 再発防止策(同様の事例で安易な免除を避ける)

として、慎重に判断する必要があります。書面で明示することで、後の解釈紛争を予防できます。

民法第90条との関係

過度に高額な違約金条項は民法第90条(公序良俗違反)として無効リスクがあります。

• 賃料の数か月分程度は一般的に有効
• 賃料の数十か月分等は無効リスク
• 解約合意書での違約金協議が現実的

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6. 敷金返還|民法第622条の2対応

敷金返還は、解約合意書の重要論点です。

民法第622条の2(敷金)の規定

2020年改正民法第622条の2により、

• 敷金は賃貸借終了+物件返還時に返還
• 賃借人の債務(未払賃料・原状回復費用等)を控除して返還
• 賃借人は債務充当を拒否できない

との規定が整備されました。

敷金返還の標準的な計算

敷金返還額 = 敷金 - 未払賃料 - 原状回復費用 - その他清算金

敷金返還条項の記載例

記載例: 第○条(敷金の精算)

1. 原契約に基づき乙が甲に預託した敷金金[金額]円について、本合意書に基づく解約完了時に次のとおり精算する。

項目	金額
敷金	金[金額]円
未払賃料(該当時)	△金[金額]円
原状回復費用(該当時)	△金[金額]円
その他清算金(該当時)	△金[金額]円
返還額(乙へ返還)	金[金額]円

2. 甲は、上記返還額を、物件引渡し完了日から[7]日以内に、乙の指定する銀行口座への振込により返還する。

敷金返還時期の重要性

• 返還時期を明示することで、賃借人の生活設計をサポート
• 振込手数料の負担(通常は甲負担)も明示
• 遅延損害金条項の活用も検討

独自視点:敷金返還の事前合意は「賃借人の安心材料」

賃借人にとって、

• 敷金返還の時期と金額の不明確さ=最大の不安
• 解約合意書での事前明示=安心材料
• 円満な引渡しと退去後の関係維持

を実現できます。賃貸人側のメリットも大きく、双方の信頼関係構築に直結します。

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7. 原状回復|国交省ガイドライン準拠

原状回復は、賃貸借終了時の典型的なトラブル要因です。

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

国土交通省のガイドラインは、原状回復の標準的な指針を示しています。

項目	負担者
通常損耗(日常使用による損耗)	賃貸人
経年劣化(時間の経過による劣化)	賃貸人
賃借人の故意・過失による損傷	賃借人
善管注意義務違反による損傷	賃借人

民法第621条(賃借人の原状回復義務)

2020年改正民法第621条により、

• 賃借人は、賃貸借終了時に原状回復義務を負う
• ただし、通常損耗・経年劣化は除外(賃貸人負担)

との規定が明確化されました。

原状回復の標準的な記載

記載例: 第○条(原状回復)

1. 乙は、解約日までに、本物件を本契約締結時の状態に原状回復する義務を負う。ただし、通常損耗および経年劣化は乙の原状回復義務の範囲外とする(民法第621条)。
2. 原状回復の範囲は、国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に準拠する。
3. 原状回復費用は、別表「原状回復費用明細書」のとおりとする。

原状回復費用の事前合意

解約合意書での原状回復費用の事前合意により、

• 引渡し時のトラブル予防
• 賃借人の費用予測可能
• 敷金返還の迅速化

を実現できます。

独自視点:「修繕費用の事前見積り」が双方の信頼関係を作る

賃貸人側で事前に修繕費用の見積りを取得し、賃借人と共有することで、

• 透明性の確保
• 賃借人の納得感
• 後の紛争予防
• 円満な関係終了

を実現できます。本テンプレートはこの観点を反映した設計です。

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8. 引渡し日・鍵返却・残置物の取扱い

引渡し関連事項は、解約合意書での明確化が重要です。

引渡し日の設定

項目	内容
解約日	賃貸借契約の終了日(例:9月30日)
引渡し日	物件返還日(通常、解約日当日)
立会い検査	賃貸人・賃借人双方立会いでの物件確認

鍵の返却

項目	内容
返却本数	契約書記載の本数(通常2〜4本)
返却方法	立会い時に直接返却
紛失時	鍵交換費用を賃借人負担

残置物の取扱い

賃借人が物件に残した家具・家電等の取扱いを明示します。

パターン	内容
A:すべて撤去	賃借人がすべての残置物を撤去
B:一部残置・所有権放棄	残置物の所有権を賃借人が放棄・賃貸人が処分可
C:残置物の譲渡	一部残置物を賃貸人に譲渡(次の入居者用等)

残置物条項の記載例

記載例: 第○条(残置物の取扱い)

1. 乙は、解約日までに、本物件内に残置した一切の物品(以下「残置物」という。)を撤去する。
2. 解約日後に乙が残置した物品がある場合、乙はその所有権を放棄したものとみなし、甲は自由に処分することができる。残置物の処分費用は乙の負担とする(原状回復費用とは別)。

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9. テンプレートの章立てと書き方ガイド

本記事配布のテンプレートは、以下の構成です。

第1条(原契約・対象物件の特定)

原契約・物件の特定。

第2条(解約日・引渡し日)

解約日・引渡し日・立会い検査。

第3条(違約金の取扱い)

3パターン選択式。

第4条(敷金の精算)

民法第622条の2対応。

第5条(原状回復)

国交省ガイドライン準拠。

第6条(鍵の返却)

返却本数・方法。

第7条(残置物の取扱い)

3パターン選択式。

第8条(清算金)

未払賃料・水道光熱費等。

第9条(清算終了の合意)

本合意書の履行で全清算終了。

第10条(秘密保持・反社条項・合意管轄)

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10. 解約合意書を電子化するメリット

解約合意書は電子化と相性が良い書面です。

メリット①:遠隔地賃借人にも対応

引越し済みの賃借人とも電子契約で即時合意。

メリット②:タイムスタンプによる証拠力

解約合意日時の客観的記録。

メリット③:電子帳簿保存法対応

不動産関連書類を電帳法対応で保管。

メリット④:迅速な引渡し対応

合意成立直後に引渡し準備可能。

メリット⑤:複数解約案件の一元管理

複数物件・複数賃借人を電子契約サービスで一元管理。

メリット⑥:印紙税ゼロ

解約合意書は原則不課税ですが、電子化により印紙税の判定不要。

メリット⑦:本人受領確認の取得

電子署名により双方の合意を確実に記録。

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11. ダウンロードしたテンプレートの使い方手順

ステップ1:Wordファイルを開いて当事者情報を反映

• 賃貸人(甲)・賃借人(乙)の情報

ステップ2:原契約・物件の特定

• 原契約締結日・物件情報

ステップ3:解約日・引渡し日の設定

• 双方協議による日付確定

ステップ4:違約金・敷金・原状回復の合意

• 3パターンから選択+具体的金額

ステップ5:電子契約サービスで送信

完成したPDFを電子契約サービスにアップロードし、相手方に送信。

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12. よくある質問(FAQ)

Q1. 解約合意書は必ず作成する必要がありますか?

A. 法的義務はありませんが、賃貸借終了時のトラブル予防のため実務上必須です。口頭合意では後の紛争予防が困難なため、必ず書面化(または電子化)してください。

Q2. 契約書の中途解約条項に基づく解約と、合意解約の違いは?

A. 中途解約は契約書の特約に基づく一方からの解約(解約予告期間・違約金あり)、合意解約は双方協議による解約(条件を自由に設定可能)です。実務上、合意解約のほうが柔軟な解決が可能です。

Q3. 違約金は必ず発生しますか?

A. 契約書次第です。中途解約条項で違約金が定められている場合、原則として発生しますが、解約合意書で減額・全額免除することも可能です(双方協議による)。

Q4. 敷金は必ず全額返還されますか?

A. 原状回復費用等を控除した残額が返還されます(民法第622条の2)。通常損耗・経年劣化は賃貸人負担(同法第621条ただし書)で控除されません。

Q5. 原状回復の範囲はどこまでですか?

A. 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に準拠することが標準です。通常損耗・経年劣化は賃貸人負担、賃借人の故意・過失による損傷は賃借人負担となります。

Q6. 解約合意書に印紙は必要ですか?

A. 原則不要です。解約合意書は印紙税法上の各号文書に該当しないため、不課税です。電子契約なら一律不要です。

Q7. テンプレ利用に料金はかかりますか?会員登録は必要ですか?

A. 完全無料・会員登録不要・メールアドレス入力不要でダウンロード可能です。ダウンロード後の編集・利用も自由です。

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13. まとめ:無料DL→電子化で賃貸事務を効率化

ここまで、建物賃貸借契約解約合意書 テンプレートの使い方と実務ポイントを解説してきました。要点を整理します。

• 建物賃貸借契約解約合意書テンプレートは本記事から会員登録不要・即DL可能(Word形式)
• 解約合意書=賃貸人・賃借人の合意による賃貸借終了の書面
• 必須記載は当事者+物件特定+解約日+違約金+敷金返還+原状回復+引渡し
• 違約金は契約書通り/減額/免除の3パターン
• 敷金返還は民法第622条の2対応+原状回復費用控除
• 原状回復は国交省ガイドライン準拠+民法第621条対応
• 残置物は撤去/所有権放棄/譲渡の3パターン
• 解約合意書は原則不課税+電子化で証拠力強化

「解約合意書 賃貸 ひな形を最新法令対応で使いたい」「双方合意による円満な賃貸借終了を実現したい」「後の紛争予防を確実に行いたい」——そんな不動産業の事業者・個人にとって、テンプレートを無料で手に入れ、電子化することは、賃貸事務の大きな効率化につながります。

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本記事で解説した建物賃貸借契約解約合意書テンプレートを、Word形式で配布しています。

ダウンロードの特長

✅ 違約金3パターン対応 — 契約書通り/減額/免除を選択式

✅ 敷金返還条項あり — 民法第622条の2対応の精算表付き

✅ 国交省ガイドライン準拠の原状回復条項 — 通常損耗・経年劣化の除外

✅ 残置物3パターン対応 — 撤去/所有権放棄/譲渡を選択式

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本記事および配布テンプレートは一般的な情報提供を目的としており、個別の法律相談に代わるものではありません。具体的な事案については、弁護士・宅建士等の専門家にご相談ください。条文・法令の引用は執筆時点(2026年5月)のものです。