更新料合意書テンプレ|賃貸借契約更新時の更新料設定・支払時期の書き方

「賃貸借契約の更新時期が近づいた。更新料合意書を作りたいが、テンプレが手元にない」 「更新料は法的に有効？最高裁判決で問題ないと聞いたが…」 「家賃1か月分の更新料が標準？設定の根拠は？」 「電子契約で更新作業を簡素化したい」

更新料合意書は、賃貸借契約の更新時に、賃貸人（オーナー・大家）と賃借人（借主）が更新後の契約条件と更新料の支払を合意する書類です。2011年7月15日の最高裁判決により、更新料条項は消費者契約法第10条に反しない範囲で有効と判断されました。ただし、適切な金額設定・契約書での明示・更新時の手続き整備が必要です。

重要なお願い：賃貸借契約・更新料合意は、法令（借地借家法・消費者契約法等）の影響を強く受ける分野です。本記事のテンプレートは参考のたたき台として位置づけ、個別の案件については弁護士又は宅地建物取引士へのご相談を強く推奨します。

結論からお伝えします。更新料合意書 テンプレートは、（1）元の賃貸借契約と物件を特定し、（2）更新後の契約期間・賃料を明示し、（3）更新料の金額・支払時期を具体化し、（4）消費者契約法第10条に反しない合理的水準とすることが鉄則です。この記事では、更新料合意書 テンプレートを無料（会員登録不要・メアド不要）でダウンロードできるよう用意しています。

この記事の結論

• 更新料合意書は元契約と物件の特定・更新後の条件明示・更新料の金額と支払時期・消費者契約法第10条に反しない合理性の4点が鉄則です。
• 更新料条項は最高裁平成23年7月15日判決で、高額に過ぎる等の特段の事情がない限り有効と確立されました。
• 更新料の相場は家賃の1〜2か月分が一般的（地域慣行により異なる）。3か月分以上は無効リスクがあります。
• 賃貸借の更新には合意更新と法定更新があり、法定更新を避けるには期間満了の1年前〜6か月前の通知が必要です（借地借家法第26条）。
• 配布テンプレは会員登録不要・メアド不要でWord形式を無料ダウンロードでき、住居用・事業用の両方に対応します。

目次

1. 更新料合意書の鉄則「特定+条件+金額+合理性」
2. 更新料とは：法的位置づけ
3. 更新料合意書と類似書類
4. 法定更新と合意更新の違い
5. 更新料合意書の必須記載項目
6. 更新料の相場・支払時期
7. 賃料改定との関係
8. 更新料合意書と関連法令
9. 更新料合意書を電子契約で運用するメリット
10. 更新料合意書テンプレに関するFAQ
11. 独自視点：更新料合意書は「次の2年間の関係性の再確認」
12. まとめ：更新料合意書は「特定+条件+金額+合理性+電子化」で完成

更新料合意書の鉄則「特定+条件+金額+合理性」

最初に重要な結論をお伝えします。

更新料合意書 テンプレートを整備するときに押さえるべき4論点は、以下のとおりです。

論点	内容
論点1：元契約と物件の特定	既存の賃貸借契約を明確に特定
論点2：更新後の条件明示	期間・賃料等の変更点を明示
論点3：更新料の金額・支払時期	具体的な金額と支払日
論点4：合理性の確保	消費者契約法第10条に反しない水準

これら4論点を満たすことで、（1）更新料の有効性確保、（2）賃借人とのトラブル予防、（3）更新プロセスの円滑化、が実現します。

更新料とは：法的位置づけ

更新料は、賃貸借契約の更新時に、賃借人が賃貸人に支払う一時金です。

更新料の法的性質

更新料は、借地借家法上の法定費用ではなく、契約上の合意事項です。賃貸借契約書に「更新料を支払う」旨の条項があれば、賃借人は更新時に支払義務を負います。

最高裁平成23年7月15日判決

長年の争点であった更新料の有効性について、最高裁は2011年7月15日に以下の判断を示しました。

「賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は、更新料の額が賃料の額・賃貸借期間等に照らし高額に過ぎる等の特段の事情がない限り、消費者契約法第10条に反するとして無効とすることはできない」

この判決により、適切な水準の更新料は法的に有効と確立されました。

「高額に過ぎる」の判断基準

判決では明確な基準は示されていませんが、実務的には：

• 賃料の1〜2か月分：一般的に有効
• 賃料の3か月分以上：慎重な検討が必要
• 異常に高額：無効リスク

関東圏・関西圏の慣行の違い

地域	慣行
関東圏（東京・千葉・神奈川・埼玉）	更新料の慣行あり（家賃1〜2か月分が標準）
関西圏（大阪・京都・兵庫）	地域により異なる（京都は伝統的に有、大阪は減少傾向）
その他地域	地域により大きく異なる

地域慣行を踏まえた設定が重要です。

更新料合意書と類似書類

更新料 覚書 ひな形を理解する前に、類似書類との違いを整理します。

更新料合意書

• 賃貸借契約の更新を合意する書類
• 更新後の条件+更新料の支払を整理
• 双方の合意書として作成

更新覚書

• 更新料合意書とほぼ同じ意味で使われる
• 「覚書」は法的にも合意書と同等

賃貸借契約更新書

• 更新を全面的に整理する書類
• 元契約の条項を改めて確認する場合に使用

「再契約書」

• 期間満了時に新たな契約として締結
• 元契約を解消し、新契約として位置づける場合

本テンプレートは「更新料合意書」「更新覚書」として汎用的に活用できます。

法定更新と合意更新の違い

賃貸借契約の更新には、法定更新と合意更新の2種類があります。

合意更新（本テンプレートの対象）

• 賃貸人・賃借人の合意による更新
• 更新条件・更新料の合意が可能
• 更新料合意書を作成
• 元契約の条件を継承又は変更可能

法定更新

• 借地借家法第26条に基づく法定更新
• 当事者の合意がなくても契約継続
• 期間の定めのない契約となる
• 更新料は原則発生しない（元契約に明確な定めがある場合のみ）

「期間満了通知」の重要性

賃貸人が法定更新を避け、合意更新（又は契約終了）を選択するには、期間満了の1年前から6か月前までの間に賃借人に通知することが必要です（借地借家法第26条）。

通知なしの場合

賃貸人が期間内に通知を行わない場合、自動的に法定更新となります。

更新料合意書の必須記載項目

更新料合意書 テンプレートに含めるべき項目を整理します。

基本必須項目

No.	項目	内容
1	タイトル	「更新料合意書」又は「賃貸借契約更新覚書」
2	締結日	合意書発行日
3	当事者	賃貸人・賃借人
4	物件の特定	所在地・建物名・部屋番号
5	元契約の特定	元賃貸借契約の締結日・契約番号
6	更新後の契約期間	開始日・終了日
7	更新後の賃料	月額（変更がある場合は新賃料）
8	共益費・管理費等	月額
9	更新料の金額	金額（賃料の○か月分等の根拠）
10	更新料の支払時期	支払期日・支払方法
11	その他の変更事項	特約・追加条件等
12	元契約の条件継承	元契約の他の条項は継続して適用
13	反社条項	反社会的勢力の排除
14	署名・押印	双方の署名押印

更新料の相場・支払時期

更新料の相場（住居用）

地域・物件種別	相場
東京23区（住居用）	家賃の1〜2か月分
神奈川・千葉・埼玉	家賃の1〜2か月分
京都市	家賃の1〜2か月分
大阪市	更新料慣行は減少（0〜1か月分）
その他地域	地域により大きく異なる

更新料の相場（事業用）

事業用物件（オフィス・店舗等）の更新料は、住居用よりも高めに設定されることがあります。賃料の2〜3か月分が一般的です。

支払時期

時期	内容
更新日前の一括払い	更新日の1か月前等までに支払
更新日当日の支払	更新書類取り交わし時に支払
分割払い	更新後の数か月で分割（まれ）

支払時期は更新料合意書で明確に定めることで、後の支払い遅延・トラブルを予防できます。

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賃料改定との関係

更新時に賃料改定を行うケースも多く、更新料合意書での整理が重要です。

賃料改定の根拠

• 周辺相場の変動
• 経済情勢の変化（物価上昇等）
• 物件の経年劣化・改修
• 地価・公租公課の変動

賃料改定の実務

• 賃貸人からの賃料改定の申入れ
• 賃借人との協議
• 合意に至れば更新料合意書で新賃料を明示
• 合意に至らない場合は調停・訴訟へ

賃料減額請求（賃借人から）

賃借人も、借地借家法第32条に基づき賃料減額請求が可能です。賃料改定の協議は双方向で発生し得ます。

更新料合意書と関連法令

更新料合意書を運用する際に関係する主要な法令を整理します。

民法

• 第604条以下（賃貸借）
• 第622条の2（敷金）
• 契約自由の原則

借地借家法

• 第26条（建物賃貸借契約の更新）
• 第28条（更新拒絶の正当事由）
• 第32条（賃料増減請求）

消費者契約法

• 第10条（消費者の利益を一方的に害する条項の無効）
• 最高裁判決（平成23年7月15日）

宅地建物取引業法

• 重要事項説明義務（賃貸借にも適用される場合あり）

借地借家法施行令・国土交通省ガイドライン

• 国土交通省「賃貸住宅標準契約書」
• 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

更新料合意書を電子契約で運用するメリット

更新料合意書は、電子契約サービスとの親和性が極めて高い書類です。

メリット1：更新作業の効率化

賃借人と直接対面することなく、電子契約で更新作業を完了。

メリット2：複数物件・複数賃借人の一括管理

不動産業者・大家が複数の物件・賃借人を管理する場合、電子契約サービスで一元管理が可能。

メリット3：更新サイクルの可視化

更新時期・更新料受領状況を一覧で管理。

メリット4：印紙税の節約

電子契約の場合、印紙税（賃貸借の覚書は通常は不課税ですが、新たな賃貸借契約として位置づけられる場合は印紙税対象となる場合あり）が不要。

メリット5：遠隔地賃借人とのスムーズな締結

遠方在住の賃借人とも、メールリンクから電子署名のみで締結完了。

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更新料合意書テンプレに関するFAQ

Q1. 更新料の支払いを拒否されたらどうする？

賃貸借契約書に更新料条項がある場合、賃借人は支払義務を負います。拒否された場合、（1）書面での支払催告、（2）契約解除の警告、（3）最終的には訴訟、というステップで対応します。ただし、契約書に明確な更新料条項がない場合は、賃借人に支払義務が認められない可能性があります。

Q2. 元の賃貸借契約書に更新料条項がない場合、更新時に新たに設定できる？

可能ですが、賃借人の合意が必要です。賃借人が拒否する場合、賃貸人は強制できません。更新料の設定は、原則として最初の契約締結時に行うのが標準的です。

Q3. 更新料は家賃の何か月分が適切？

地域慣行・物件種別により異なります。東京の住居用なら家賃1〜2か月分が一般的、関西圏では地域により異なります。あまりに高額（賃料の3か月分以上等）だと消費者契約法第10条で無効とされるリスクがあります。

Q4. 賃借人（借主）が更新を希望しない場合は？

賃借人は更新を拒否することができます（契約終了）。賃貸人（大家）は法定更新を望まない場合、期間満了1年前〜6か月前までに通知が必要です。

Q5. 更新料合意書と更新後の賃貸借契約書は別物？

別物として運用するケースと、一体運用するケースがあります。（1）更新料合意書のみで元契約を継続するパターン、（2）更新時に新たな賃貸借契約書を取り交わすパターン、の両方があります。本テンプレートは（1）の運用を前提としています。

Q6. 賃料減額請求があった場合は？

借地借家法第32条に基づき、賃借人は賃料減額請求が可能です。協議が整わない場合、調停・訴訟で解決します。賃貸人としては、周辺相場・物件状況等を踏まえた合理的な対応が求められます。

Q7. 法定更新になった場合、更新料は請求できる？

法定更新の場合、契約書に「法定更新の場合も更新料を支払う」旨が明確に定められていなければ、更新料の請求は困難です。法定更新を避けたい場合は、期間内の通知を確実に行ってください。

独自視点：更新料合意書は「次の2年間の関係性の再確認」

最後に、競合記事ではあまり強調されない独自の視点をお伝えします。

更新料 覚書 ひな形は、単に「更新料の支払いを確認する事務書類」ではなく、「賃貸人・賃借人の今後数年間の関係性を再確認する重要な機会」として位置づけるべきです。

「更新時」は関係性を見直すタイミング

更新の機会は、賃貸人・賃借人にとって以下を見直すタイミングです。

賃貸人側の見直し

• 物件状況の確認（劣化・改修必要性）
• 賃料の妥当性（周辺相場との比較）
• 賃借人との関係性
• 物件管理体制

賃借人側の見直し

• 住み続けるべきか（転居の必要性）
• 賃料の妥当性
• 物件への不満点
• 今後の生活設計

「更新料の説明と納得」が長期関係の鍵

更新料を請求する際、以下のような丁寧な説明を行うことが推奨されます。

• 契約書の更新料条項の根拠
• 更新料の使途（管理費・保険料等）
• 地域慣行の説明
• 賃借人の負担への配慮

これらの説明により、賃借人の納得感が高まり、長期的な良好な関係構築につながります。

「更新時の改修・補修提案」の戦略

更新時に、賃貸人から以下の提案を行うことも有効です。

• 設備の改修（エアコン・給湯器交換等）
• 内装のリフォーム
• セキュリティ強化
• 共用部分の改善

これらにより、賃借人の継続居住意欲が高まり、空室リスクが低減します。

「電子契約+更新管理SaaS」が不動産業務を変える

近年、不動産業界では電子契約+更新管理SaaSの導入が進んでいます。

従来型の更新業務

• 紙の更新料合意書を郵送
• 押印手続きで数週間
• 更新時期の手動管理
• 複数物件の管理は煩雑

電子契約+SaaS活用

• 電子契約で即時締結
• 更新時期の自動アラート
• 一元的な物件管理
• 更新サイクルの可視化

不動産業者・大家にとって、業務効率化と空室予防の両面でメリットがあります。

「適正な更新料」が業界全体の信頼につながる

異常に高額な更新料・不透明な徴収は、不動産業界全体への信頼を損ないます。

• 地域慣行に沿った合理的水準
• 契約書での明確な根拠条項
• 賃借人への丁寧な説明
• 領収書等の発行

これらを徹底することで、不動産業者・大家の評判・信頼が向上します。

「コロナ後の賃貸市場」と更新料

コロナ禍以降、賃貸市場は変化しています。

• リモートワーク普及による郊外移住増加
• 都心の家賃下落圧力
• 借主市場（借り手有利）の傾向

このような環境下では、柔軟な更新料設定・賃料改定対応が求められます。

まとめ：更新料合意書は「特定+条件+金額+合理性+電子化」で完成

最後に要点を整理します。

• 更新料合意書 テンプレートは4論点（元契約特定・更新後条件・更新料金額・合理性）が鉄則
• 最高裁判決（平成23年）を踏まえた合理的水準で設定
• 家賃の1〜2か月分が一般的（地域により異なる）
• 借地借家法の法定更新と合意更新の違いを理解
• 期間満了通知は1年前〜6か月前に実施
• 電子契約で更新業務を大幅効率化
• 単なる事務書類ではなく「今後数年間の関係性を再確認する機会」「業界全体の信頼につながる重要書類」

更新料 覚書 ひな形は、不動産取引の継続的基盤を支える重要書類です。最新法令対応版テンプレを使い、電子化と組み合わせて活用しましょう。

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• 弁護士：賃貸借トラブル・更新料の有効性等の法的相談
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※本記事および提供テンプレートは2026年5月時点の民法、借地借家法、消費者契約法、宅地建物取引業法その他関連法令、最高裁平成23年7月15日判決等に基づき、作成しています。個別の賃貸借契約・更新については弁護士又は宅地建物取引士にご相談ください。本テンプレートはあくまで参考のたたき台としてご活用ください。