抵当権設定契約書テンプレ|根抵当権との違い・登記書類の書き方

「不動産を担保にして融資をする（受ける）ことになった。抵当権設定契約書のテンプレが欲しい」 「『抵当権』と『根抵当権』、何が違う？どちらを使えばいい？」 「登記まで進めるには何が必要？司法書士に依頼する？」 「被担保債権の特定はどう書く？」

抵当権設定契約書は、民法第369条以下に基づき、債務者（又は物上保証人）が所有する不動産を担保として、債権者のために抵当権を設定する契約書です。金融機関の事業性融資・個人住宅ローン・親族間貸借等で広く使われ、登記まで進めることで初めて第三者対抗力を持ちます（民法第177条）。設定の不備・登記漏れは、債権者の回収可能性を大きく損なうリスクがあります。

重要なお願い：抵当権設定は、民法・不動産登記法・宅建業法等の影響を強く受ける高度に専門的な領域です。本記事のテンプレートは参考のたたき台として位置づけ、重要な抵当権設定については必ず弁護士・司法書士へのご相談を強く推奨します。登記申請は司法書士の業務領域です。

結論からお伝えします。抵当権設定契約書 テンプレートは、（1）抵当権/根抵当権の類型選択を行い、（2）被担保債権を厳密に特定し、（3）抵当不動産を正確に特定し、（4）登記（対抗要件）まで確実に進めることが鉄則です。この記事では、抵当権設定契約書 テンプレートを無料（会員登録不要・メアド不要）でダウンロードできるよう用意しています。

この記事の結論

• 抵当権設定契約書は、民法第369条以下に基づき、不動産を担保として債権者のために抵当権を設定する契約書。登記まで進めて初めて第三者対抗力を持つ（民法第177条）。
• 押さえるべきは4論点=①抵当権/根抵当権の類型選択 ②被担保債権の厳密な特定 ③抵当不動産の正確な特定 ④登記（対抗要件）の確実な実施。
• 抵当権は特定債権向け（住宅ローン・単発融資）、根抵当権は不特定・継続的取引向け（事業性融資）で、根抵当権は極度額（担保上限額）を定める。
• 登記が対抗要件であり、登記なしの抵当権は効力が限定的。登記申請は司法書士の業務領域（司法書士法第3条）で、登録免許税は債権額（根抵当権は極度額）の0.4%。
• 抵当権設定は民法・不動産登記法等の高度に専門的な領域。テンプレは参考のたたき台とし、重要な設定は弁護士・司法書士への相談を強く推奨。電子契約は契約締結フェーズで活用（登記申請は別途）。

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重要：重要な抵当権設定は弁護士・司法書士へのご相談を強く推奨します。

目次

1. 抵当権設定は「類型+被担保債権+不動産特定+登記」が鉄則
2. 抵当権とは：民法第369条以下のルール
3. 抵当権と根抵当権の違い
4. 抵当権設定契約書の必須記載項目
5. 被担保債権の特定方法
6. 抵当不動産の特定方法
7. 抵当権の登記：対抗要件の確保
8. 期限の利益喪失と抵当権の実行
9. 抵当権設定契約書と関連法令
10. 抵当権設定契約書を電子契約で運用するメリット
11. 抵当権設定契約書テンプレに関するFAQ
12. 独自視点：抵当権設定契約書は「債権者を守る最後の砦」
13. まとめ：抵当権設定契約書は「類型+特定+登記+専門家関与」で完成

抵当権設定は「類型+被担保債権+不動産特定+登記」が鉄則

最初に重要な結論をお伝えします。

抵当権設定契約書 テンプレートを整備するときに押さえるべき4論点は、以下のとおりです。

論点	内容
論点1：類型選択	抵当権か根抵当権かの判断
論点2：被担保債権の厳密な特定	元本債権の特定（金額・利息・遅延損害金等）
論点3：抵当不動産の正確な特定	登記簿謄本に基づく正確な表示
論点4：登記の確実な実施	司法書士による登記申請（対抗要件）

これら4論点を満たさないと、（1）抵当権の効力に疑義、（2）第三者対抗力の喪失、（3）競売時のトラブル、（4）登記漏れによる権利保全不能、というリスクが生じます。

抵当権とは：民法第369条以下のルール

抵当権は、民法第369条以下に定める担保物権です。

抵当権の法的位置づけ

観点	内容
根拠	民法第369条以下
性質	約定担保物権（契約により設定）
対象	不動産（土地・建物）・地上権・永小作権
効力	競売による優先弁済
対抗要件	登記（民法第177条）

抵当権の主な特徴

特徴	内容
付従性	被担保債権が消滅すれば抵当権も消滅
随伴性	被担保債権が移転すれば抵当権も移転
不可分性	被担保債権の一部弁済でも抵当権全体は存続
物上代位	抵当不動産の売却代金・保険金等にも効力が及ぶ
優先弁済	一般債権者に優先して弁済を受けられる

「抵当権」と「質権」の違い

観点	抵当権	質権
対象	不動産	動産・債権・株式等
占有移転	なし（債務者が引き続き使用）	あり（債権者に占有移転）
主な用途	不動産担保融資	動産担保・債権担保

抵当権は債務者が不動産を引き続き使用できる点が大きなメリットです。

抵当権と根抵当権の違い

抵当権設定 ひな形を理解する上で重要なのが、抵当権と根抵当権の違いです。

抵当権（普通抵当権）

観点	内容
被担保債権	特定の債権（例：特定の金銭消費貸借契約）
元本確定	不要（債権発生時に確定）
主な用途	住宅ローン・特定の融資
弁済時	抵当権消滅

根抵当権（民法第398条の2以下）

観点	内容
被担保債権	不特定の債権（継続的取引から生じる債権）
極度額	担保上限額を予め定める
元本確定	必要（確定事由発生時又は確定期日）
主な用途	事業性融資・継続的取引
弁済時	抵当権は存続（元本確定までは）

使い分けの判断基準

状況	推奨される類型
個人住宅ローン	抵当権
親族間の特定の貸借	抵当権
中小企業の事業性融資（長期継続）	根抵当権
取引基本契約に基づく継続的取引	根抵当権
単発の事業融資	抵当権

根抵当権の「極度額」

根抵当権の場合、極度額（担保上限額）を予め定める必要があります。元本債権が極度額を超えても、超過部分は担保されません。

通常、想定される最大債権額の1.2〜1.5倍程度を極度額として設定するのが一般的です。

抵当権設定契約書の必須記載項目

抵当権設定契約書 テンプレートに含めるべき項目を整理します。

基本必須項目

No.	項目	内容
1	タイトル	「抵当権設定契約書」又は「根抵当権設定契約書」
2	締結日	契約締結日
3	当事者	抵当権者（債権者）・抵当権設定者
4	被担保債権の特定	元本債権の発生原因・金額等
5	抵当不動産の特定	登記簿に基づく正確な表示
6	抵当権設定の合意	抵当権を設定する旨
7	利息・遅延損害金	被担保債権に含まれる範囲
8	登記手続き	登記費用負担・申請協力
9	期限の利益喪失	抵当権実行事由
10	物上保証人（該当時）	第三者が担保提供する場合
11	損害賠償	違反時の責任
12	反社条項	反社会的勢力の排除
13	合意管轄	紛争時の裁判所
14	署名・押印	双方の署名押印

根抵当権の場合の追加項目

No.	項目	内容
15	極度額	担保上限額
16	被担保債権の範囲	継続的取引等の特定
17	元本確定期日	確定する時期（任意）
18	元本確定事由	民法第398条の20の事由

被担保債権の特定方法

抵当権設定契約書 テンプレートの重要論点が、被担保債権の特定です。

抵当権（普通抵当権）の場合

特定の債権を厳密に特定します。

本抵当権の被担保債権は、以下の金銭消費貸借契約に基づく
債務者の債権者に対する債務一切とする。

- 契約日：[YYYY年MM月DD日]
- 契約書名：金銭消費貸借契約書
- 元本金額：金[○○,○○○,○○○]円
- 利率：年[○]%
- 弁済期：[YYYY年MM月DD日]
- 利息・遅延損害金等を含む

根抵当権の場合

被担保債権の「範囲」と「極度額」を定めます。

本根抵当権の被担保債権の範囲は、以下のとおりとする。

- 債務者と債権者の間の銀行取引一切に基づく債権
- 当事者間で締結された取引基本契約に基づく債権
- その他、債務者と債権者の間の継続的取引に基づく一切の債権

極度額：金[○○,○○○,○○○]円

抵当不動産の特定方法

抵当不動産の特定は、登記簿謄本に基づく正確な記載が必須です。

土地の場合

所在：[都道府県・市区町村]
地番：[番地]
地目：[宅地/田/畑等]
地積：[○○.○○]㎡

建物の場合

所在：[都道府県・市区町村・番地]
家屋番号：[番号]
種類：[居宅/店舗/事務所等]
構造：[木造瓦葺2階建/鉄筋コンクリート造等]
床面積：1階[○○.○○]㎡ / 2階[○○.○○]㎡

区分所有建物（マンション等）の場合

一棟の建物の表示：[所在・建物名]
専有部分の表示：[家屋番号・種類・構造・床面積]
敷地権の表示：[所在・地番・地目・地積・敷地権の種類・割合]

登記簿謄本の入手

抵当不動産の正確な特定のため、登記簿謄本（全部事項証明書）を取得して内容を確認することが必須です。

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重要：重要な抵当権設定は弁護士・司法書士へのご相談を強く推奨します。

抵当権の登記：対抗要件の確保

抵当権は、登記をしないと第三者に対抗できません（民法第177条）。登記は対抗要件として極めて重要です。

登記の効果

• 第三者対抗力の確保
• 抵当権の順位確定（先順位・後順位）
• 競売時の優先弁済権の保全
• 不動産取引時の権利関係明示

登記の流れ

1. 抵当権設定契約書の締結
2. 必要書類の準備
3. 司法書士への依頼
4. 法務局への登記申請（設定後速やかに）
5. 登記完了・登記事項証明書の取得

必要書類

• 抵当権設定契約書
• 不動産の登記識別情報（又は登記済証）
• 抵当権設定者の印鑑証明書（3か月以内）
• 抵当権者の資格証明書（法人の場合）
• 委任状（司法書士へ）
• 登録免許税
• その他

登録免許税

種別	税率
抵当権の設定登記	債権額の0.4%
根抵当権の設定登記	極度額の0.4%

例：1,000万円の抵当権設定登記 → 登録免許税4万円

「司法書士への依頼」が標準

抵当権設定の登記申請は、司法書士の業務領域です（司法書士法第3条）。一般的に、抵当権設定契約書の作成から登記申請まで、司法書士に一括依頼します。

期限の利益喪失と抵当権の実行

抵当権設定契約書では、期限の利益喪失事由と抵当権の実行についても定めます。

期限の利益喪失事由

債務者が以下に該当した場合、債権者は期限の利益を喪失させ、抵当権を実行できます。

• 弁済期に弁済をしない場合
• 他の債権者から強制執行を受けた場合
• 破産手続き・民事再生手続き・会社更生手続き等の開始
• 重要な財産の処分
• その他、債務者の信用が著しく低下する事由

抵当権の実行

抵当権の実行は、以下のいずれかの方法によります。

方法	内容
競売	裁判所を通じた強制競売（民事執行法）
任意売却	当事者の合意による売却
物上代位	売却代金・保険金等への効力

実務的には、競売は時間・コストがかかるため、可能な限り任意売却で解決を図ることが多いです。

抵当権設定契約書と関連法令

抵当権設定契約書を運用する際に関係する主要な法令を整理します。

民法

• 第369条以下（抵当権）
• 第398条の2以下（根抵当権）
• 第177条（不動産物権変動の対抗要件）
• 第370条（抵当権の効力の範囲）
• 第375条（抵当権の効力の及ぶ範囲）

不動産登記法

• 不動産登記の手続き
• 登記事項

民事執行法

• 不動産競売の手続き

司法書士法

• 司法書士の独占業務

印紙税法

• 第1号文書又は第15号文書として印紙税が発生

抵当権設定契約書を電子契約で運用するメリット

抵当権設定契約書は、紙の慣行が強い領域ですが、電子契約サービスとの連携も可能です。

メリット1：契約締結の効率化

電子契約で契約締結の手続きを効率化（ただし登記申請は別途必要）。

メリット2：関連書類との連動

被担保債権の元本契約（金銭消費貸借契約書等）とセットで電子管理。

メリット3：司法書士との連携効率化

司法書士への書類提供を電子的に行うことで、登記申請の準備期間を短縮。

メリット4：長期保管

抵当権関連書類は長期保管が必要なため、電子保管で物理的スペースを節約。

注意：登記申請は紙が標準

抵当権の設定登記申請自体は、紙の書類で行うのが標準的です（オンライン申請も可能だが司法書士の関与が一般的）。電子契約は契約締結フェーズで活用してください。

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重要：重要な抵当権設定は弁護士・司法書士へのご相談を強く推奨します。

抵当権設定契約書テンプレに関するFAQ

Q1. 抵当権設定契約書だけ作って登記しないとどうなる？

抵当権は当事者間では有効ですが、第三者に対抗できません（民法第177条）。例えば、債務者が抵当不動産を第三者に売却した場合、登記をしていない抵当権者は新所有者に対抗できなくなります。抵当権設定後は速やかに登記することが必須です。

Q2. 抵当権 vs 根抵当権、どちらを使う？

特定の単発融資（住宅ローン・特定の事業融資）は抵当権、継続的取引・長期事業性融資は根抵当権が標準です。判断に迷う場合は弁護士相談を推奨します。

Q3. 抵当権設定者は債務者でなくてもいい？

はい、可能です。第三者が自分の不動産を担保提供する場合、その第三者を「物上保証人」と呼びます。物上保証人は債務者と異なるため、契約書での明示と関連の同意取得が必要です。

Q4. 既に他の抵当権がついている不動産にも抵当権を設定できる？

可能です。この場合、後順位抵当権となります。先順位抵当権が実行された場合、後順位抵当権者の回収可能性は低下するため、被担保債権の保全効果は限定的です。

Q5. 抵当権設定契約書の印紙税はいくら？

契約金額（被担保債権額）により、第1号文書（不動産担保契約）又は第15号文書（債務の保証）に該当する場合があります。具体的な金額は税理士相談を推奨します。電子契約なら印紙税はかかりません。

Q6. 抵当権の登記申請はどうやる？

通常は司法書士に依頼します（司法書士法第3条）。一般人が直接申請することも法的には可能ですが、必要書類の準備・申請書の作成・登録免許税の計算等が複雑なため、司法書士への依頼が標準です。

Q7. 抵当不動産が火災で焼失したらどうなる？

物上代位（民法第372条準用）により、火災保険金に対して抵当権の効力が及びます。実務的には、抵当権者が保険金を直接受領するため、抵当権設定契約書で保険金の処理について定めることが推奨されます。

独自視点：抵当権設定契約書は「債権者を守る最後の砦」

最後に、競合記事ではあまり強調されない独自の視点をお伝えします。

抵当権設定 ひな形は、単に「担保を設定する事務書類」ではなく、「債権者の回収可能性を守る最後の砦となる重要書類」として位置づけるべきです。

「無担保債権」と「抵当権付き債権」の差

観点	無担保債権	抵当権付き債権
債務者破産時の優先順位	一般債権者（後順位）	別除権（先順位）
回収可能性	低い（配当率○%程度）	高い（競売で回収可能）
与信判断	慎重な与信が必要	担保価値の範囲で柔軟な与信

「登記なし」のリスク

抵当権設定契約書を作成しても、登記をしないと：

• 第三者対抗力なし（民法第177条）
• 抵当不動産の譲渡時に対抗不能
• 後順位抵当権との優先関係が不明確

抵当権設定契約書と登記はセットで完成します。

「不動産価値の正確な評価」が重要

抵当権設定の実効性は、抵当不動産の価値に依存します。

• 不動産鑑定士による評価
• 周辺相場の確認
• 既設定の抵当権の有無・金額
• 法的瑕疵（建築基準法違反等）の確認

これらを十分に確認しないと、いざ抵当権を実行する際に「価値が思ったより低かった」「実行できなかった」というリスクがあります。

「司法書士との早期連携」が成功の鍵

抵当権設定の実務では、司法書士との早期連携が成功の鍵です。

• 契約書ドラフト段階での司法書士関与
• 登記書類との整合性確認
• 必要書類の事前準備
• 印鑑証明書等の有効期限管理（3か月以内）
• 登記申請のスケジューリング

これらが整っていないと、契約後の登記がスムーズに進まず、第三者対抗力の確保が遅れます。

「根抵当権の極度額設定」のセンス

根抵当権を採用する場合、極度額の設定には注意が必要です。

• 想定債権額の1.2〜1.5倍が標準
• 高すぎると債務者の他の与信に悪影響
• 低すぎると追加担保設定が必要
• 将来の取引拡大も視野に

極度額設定は、債権者・債務者双方の事業計画を踏まえた戦略的判断が求められます。

「抵当権の解除」も計画的に

被担保債権が完済された場合、抵当権抹消登記を速やかに行う必要があります。

• 完済後の抵当権抹消登記
• 書類紛失時の対応（法定保管期間経過後等）
• 後順位抵当権者への影響

抵当権抹消も司法書士の業務領域です。

「電子化時代の抵当権」

近年、不動産登記のオンライン申請も普及しつつありますが、抵当権の設定登記は依然として司法書士の関与が標準です。電子化が進む分野：

• 契約締結フェーズの電子契約
• 関連書類の電子保管
• 司法書士とのオンライン連携
• 登記情報の電子的取得

これらの活用で、抵当権関連業務全体の効率化が可能です。

まとめ：抵当権設定契約書は「類型+特定+登記+専門家関与」で完成

最後に要点を整理します。

• 抵当権設定契約書 テンプレートは4論点（類型選択・被担保債権特定・抵当不動産特定・登記実施）が鉄則
• 抵当権 vs 根抵当権の選択は被担保債権の性質次第
• 登記が対抗要件（民法第177条）であり、登記なしの抵当権は効力限定的
• 司法書士への依頼が標準（司法書士法第3条）
• 登録免許税：抵当権は債権額の0.4%、根抵当権は極度額の0.4%
• 期限の利益喪失・抵当権実行の条項も適切に設計
• 単なる担保設定書類ではなく「債権者を守る最後の砦」「回収可能性を確保する戦略書類」

抵当権設定 ひな形は、金融・不動産取引の安全性を支える重要書類です。最新法令対応版テンプレを使い、弁護士・司法書士と連携して活用しましょう。

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• 弁護士：抵当権設定の法的助言・契約書作成
• 司法書士：抵当権の設定登記・抹消登記申請
• 不動産鑑定士：抵当不動産の価値評価
• 税理士：印紙税・登録免許税の相談
• 法務局：登記制度の問い合わせ

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※本記事および提供テンプレートは2026年5月時点の民法、不動産登記法、民事執行法、司法書士法、印紙税法その他関連法令に基づき、作成しています。重要な抵当権設定については弁護士・司法書士にご相談ください。本テンプレートはあくまで参考のたたき台としてご活用ください。