媒介契約書テンプレート・雛形｜一般・専任・専属専任と宅建業法

「不動産の売買・賃貸の媒介を受託することになったが、契約書はどう作る？」「一般媒介・専任媒介・専属専任媒介、どれを選ぶべきか？」「媒介契約書テンプレートを、宅建業法対応で入手したい」

媒介契約書は、宅建業者（不動産会社）が物件の売主・貸主から取引の媒介を依頼される契約書です。一見シンプルですが、

宅建業法第34条の2による厳格な書面化義務（記載必須事項あり）
3種類（一般媒介・専任媒介・専属専任媒介）の選択
指定流通機構（レインズ）への登録義務（専任・専属専任のみ）
業務報告義務（専任：2週間に1回、専属専任：1週間に1回）
報酬の上限（宅建業法第46条・国土交通省告示）
2022年5月の電子化対応（宅建業法第34条の2第11項）

など、宅建業特有の論点が極めて多い契約類型です。

この記事では、媒介契約書テンプレート（Word形式）を、会員登録不要・即ダウンロード可能で配布します。3種類の違い、宅建業法第34条の2対応、レインズ登録、報酬上限、電子化対応まで、実務直結で解説します。

この記事の結論

媒介契約書テンプレート（一般媒介）は、本記事から会員登録不要・即ダウンロード可能（Word形式）
媒介契約は一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類で、依頼者の制限・宅建業者の義務が異なる
宅建業法第34条の2により、媒介契約書には法定記載事項を漏らさず記載する義務
専任媒介・専属専任媒介は契約期間3か月以内、レインズ登録義務あり、業務報告義務あり
報酬の上限（売買：取引価額の3.3%+6.6万円（400万円超）/賃貸：家賃1か月分）
2022年5月の宅建業法改正（第34条の2第11項）で、媒介契約書の電子化が可能に
電子契約で印紙税不要（媒介契約は不課税）+レインズ登録期限の厳守も容易に

媒介契約書テンプレートの無料ダウンロード
媒介契約の3種類|一般・専任・専属専任の違い
宅建業法第34条の2|必須記載事項
一般媒介契約の特徴と書き方
専任媒介契約の特徴と書き方
専属専任媒介契約の特徴と書き方
報酬の上限|宅建業法第46条
レインズ登録義務とその実務
テンプレートの章立てと書き方ガイド
2022年5月電子化対応|宅建業法第34条の2第11項
媒介契約を電子化するメリット
よくある記入ミスと紛争事例
ダウンロードしたテンプレートの使い方手順
よくある質問（FAQ）
まとめ：無料ダウンロード→電子化で宅建業務を効率化

1. 媒介契約書テンプレートの無料ダウンロード

まず、本記事で配布している媒介契約書テンプレートを紹介します。

媒介契約書テンプレート（一般媒介・Word形式）

✅ 会員登録不要・メールアドレス入力不要・即ダウンロード可能

✅ 宅建業法第34条の2の法定記載事項に完全対応

✅ 一般媒介契約をベースに専任・専属専任への修正ポイントも明示

✅ 2022年5月電子化対応（宅建業法第34条の2第11項）

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2. 媒介契約の3種類|一般・専任・専属専任の違い

媒介契約は、宅建業法第34条の2により3種類に分類されます。

3種類の比較

項目	一般媒介	専任媒介	専属専任媒介
他の宅建業者への重複依頼	可	不可	不可
依頼者の自己発見取引	可	可	不可
契約期間の上限	法定なし（慣行上3か月）	3か月以内	3か月以内
レインズ登録義務	なし	7日以内	5日以内
業務報告義務	なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上
依頼者への拘束力	弱い	中	強い
宅建業者側のコミット	低	中	高

自己発見取引とは

依頼者（売主・貸主）が、媒介を依頼した宅建業者を通さずに、自ら見つけた相手と直接取引を行うことです。

一般媒介・専任媒介：OK
専属専任媒介：NG（必ず宅建業者経由）

独自視点：3種類の使い分けは「依頼者と宅建業者のコミット度のバランス」

「どの種類を選ぶべきか」は、依頼者と宅建業者の双方のコミット度のバランスで決まります。

依頼者が複数業者と並行したい（早く売りたい・選択肢を持ちたい）→一般媒介
依頼者が一社に絞ってじっくり進めたい（専門家に任せたい）→専任媒介
依頼者が完全に一社に任せたい（自分で動かない）→専属専任媒介

宅建業者側の視点では、専任・専属専任の方がライバル不在で営業しやすい反面、業務報告・レインズ登録の負担が増えます。

3. 宅建業法第34条の2|必須記載事項

媒介契約書には、宅建業法第34条の2第1項による法定記載事項を漏らさず記載する必要があります。

法定記載事項

No	項目	内容
1	物件の特定	宅地・建物を特定するために必要な表示（所在地・地番・地目・地積等）
2	売買すべき価額または評価額	売買の場合の希望売却価額または評価額
3	媒介契約の類型	一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の別
4	媒介契約の有効期間	契約期間（専任・専属専任は3か月以内）
5	解除に関する事項	解除事由・解除手続
6	価額・評価額の意見の根拠	価額を明示するときは、その意見の根拠
7	報酬に関する事項	報酬の額・支払時期・支払方法
8	指定流通機構への登録（専任・専属専任のみ）	レインズ登録の有無・期日
9	依頼者違反時の措置	違反時の損害金・違約金
10	その他国土交通省令で定める事項	業務処理状況の報告等

違反時のペナルティ

宅建業法第34条の2違反は、業務停止・免許取消し（同法第65条・第66条）の対象となり、宅建業者にとって極めて重大なリスクとなります。

4. 一般媒介契約の特徴と書き方

一般媒介契約の特徴

複数の宅建業者に並行依頼が可能
自己発見取引も可能
レインズ登録義務なし（任意で登録可能）
業務報告義務なし（任意で報告可能）
契約期間の法定上限なし（慣行上は3か月）

明示型と非明示型

型	内容
明示型	依頼者は、他の宅建業者に依頼している場合、その業者名を本宅建業者に通知する義務あり
非明示型	依頼者は、他の宅建業者への依頼状況を通知する義務なし

書き方のポイント

記載例：本契約は、宅地建物取引業法第34条の2に基づく一般媒介契約（明示型）とする。依頼者は、本契約と並行して他の宅地建物取引業者に依頼する場合、その業者名を直ちに乙に通知するものとする。

明示型を採用することで、宅建業者は他社の動向を把握しやすくなり、営業戦略を立てやすくなります。

5. 専任媒介契約の特徴と書き方

専任媒介契約の特徴

他の宅建業者への重複依頼は不可
自己発見取引は可能
契約期間：3か月以内（更新は依頼者からの申出で可）
レインズ登録：契約締結日から7日以内
業務報告：2週間に1回以上

専任媒介の書き方ポイント

記載例：本契約は、宅地建物取引業法第34条の2に基づく専任媒介契約とする。依頼者は、本契約期間中、本物件について他の宅地建物取引業者に重ねて媒介を依頼してはならない。本契約の有効期間は、契約締結日から[3か月]とし、依頼者からの申出により更新できる。

業務報告義務

記載例：乙は、依頼者に対し、本契約に基づく業務の処理状況について、2週間に1回以上、書面または電磁的方法により報告する。

報告内容は、

引き合い件数
内覧の実施状況
広告掲載状況
価格・契約条件への意見

などを含めます。

6. 専属専任媒介契約の特徴と書き方

専属専任媒介契約の特徴

他の宅建業者への重複依頼は不可
自己発見取引も不可（必ず宅建業者経由）
契約期間：3か月以内（更新は依頼者からの申出で可）
レインズ登録：契約締結日から5日以内（専任より2日短い）
業務報告：1週間に1回以上（専任の2倍頻度）

専属専任媒介の書き方ポイント

記載例：本契約は、宅地建物取引業法第34条の2に基づく専属専任媒介契約とする。依頼者は、本契約期間中、本物件について他の宅地建物取引業者に重ねて媒介を依頼してはならず、また、自ら発見した相手方とも直接取引してはならない。

自己発見取引違反時の措置

記載例：依頼者が、本契約期間中に自ら発見した相手方と直接取引（本契約終了後[2年間]以内に契約締結に至った場合を含む）した場合、乙の支出した費用および乙が得るべきであった報酬相当額を支払うものとする。

これは依頼者の契約違反に対する違約金条項で、専属専任媒介特有の重要条項です。

7. 報酬の上限|宅建業法第46条

媒介報酬は、宅建業法第46条・国土交通省告示により上限が定められています。

売買・交換の報酬上限（税込）

取引価額	報酬上限
200万円以下	取引価額 × 5.5%
200万円超〜400万円以下	取引価額 × 4.4% + 2.2万円
400万円超	取引価額 × 3.3% + 6.6万円

賃貸借の報酬上限

取引形態	報酬上限（税込）
居住用建物の賃貸借	借主・貸主それぞれから家賃の0.55か月分以内（承諾あれば1か月分以内・合計1.1か月分以内）
居住用以外の賃貸借	借主・貸主の合計で家賃の1.1か月分以内（個別配分は当事者合意で可能）
権利金がある賃貸借	権利金を売買代金とみなして売買報酬の規定を適用可能

報酬の支払時期

実務上は、

売買契約時：報酬の50%
物件引渡し時（残金決済時）：残額

の2分割が一般的です。

報酬の超過受領は宅建業法違反

報酬上限を超える金額を受領すると、宅建業法第65条・第66条による業務停止・免許取消しの対象となります。

8. レインズ登録義務とその実務

指定流通機構（レインズ：Real Estate Information Network System）は、不動産流通の透明化のために設置された全国規模の不動産情報ネットワークです。

レインズ登録義務（宅建業法第34条の2第5項）

媒介種類	登録期限
一般媒介	任意（法定義務なし）
専任媒介	契約締結日から7日以内（休業日を除く）
専属専任媒介	契約締結日から5日以内（休業日を除く）

登録義務違反のペナルティ

登録期限を遵守しないと、宅建業法違反として行政処分の対象となります。

登録証明書の交付

レインズ登録完了後、宅建業者は登録証明書を依頼者に交付する義務があります（宅建業法第34条の2第6項）。

取引成立時の通知義務

媒介により売買契約が成立した場合、宅建業者はレインズに取引情報を通知する義務があります（宅建業法第34条の2第7項）。

9. テンプレートの章立てと書き方ガイド

本記事配布のテンプレート（一般媒介）は、以下の構成です。

第1条（目的）

記載例：本契約は、依頼者（以下「甲」という。）が、本物件の[売買/賃貸借]の媒介を、宅地建物取引業者（以下「乙」という。）に依頼することを目的とする。

第2条（媒介契約の類型）

一般媒介・専任媒介・専属専任媒介のいずれかを明示。

第3条（物件の表示）

物件を特定する事項（所在地・地番・地目・地積・建物の構造等）。

第4条（売買すべき価額・取引条件）

希望売却価額・取引条件を明示。

第5条（契約期間）

一般媒介は契約期間自由、専任・専属専任は3か月以内。

第6条（媒介業務の内容）

乙が行う具体的な媒介業務。

第7条（レインズ登録）※専任・専属専任のみ

登録期日（専任7日・専属専任5日）を明示。

第8条（業務報告）※専任・専属専任のみ

報告頻度（専任2週間・専属専任1週間）を明示。

第9条（報酬）

報酬額・支払時期・支払方法を明示。宅建業法第46条の上限内で設定。

第10条（費用負担）

広告費・調査費等の費用負担。

第11条（契約解除）

解除事由・解除手続。

第12条（損害金・違約金）

依頼者違反時の措置。

第13条（秘密保持・個人情報保護）

業務上知り得た情報の取扱い。

第14条（反社条項）

実務上必須。

第15条（合意管轄・準拠法・協議事項）

最終条項。

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10. 2022年5月電子化対応|宅建業法第34条の2第11項

2022年5月18日施行の宅建業法改正により、媒介契約書の電子化が認められました（宅建業法第34条の2第11項）。

電子化の要件

電子契約として媒介契約書を交付する場合、

依頼者の承諾を事前に取得
電子署名等で真正性を確保
改ざん検知の措置
依頼者が書面に出力可能な方法による提供

の要件を満たす必要があります。電子契約サービス（電子署名+認定タイムスタンプ）の利用で、これらを満たせます。

電子化のスコープ

宅建業法の電子化対応は、媒介契約書だけでなく、

35条書面（重要事項説明書）
37条書面（売買契約書・賃貸借契約書）
媒介契約書

すべてに認められています。これにより、不動産取引の完全電子化が法令上可能となりました。

国土交通省ガイドライン

国土交通省は「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」「IT重説マニュアル」等のガイドラインを公表しており、電子化運用の具体的指針を提供しています。

11. 媒介契約を電子化するメリット

宅建業者にとって、媒介契約の電子化は業務効率化の大きな転機です。

メリット①：レインズ登録期限の厳守が容易に

専任媒介（7日）・専属専任媒介（5日）のレインズ登録期限を確実に守るには、契約締結のスピードが重要。電子契約なら契約成立後即時にレインズ登録が可能です。

メリット②：遠隔地の依頼者との締結

遠方の物件所有者・転居予定の売主との契約で、郵送往復のロスがなくなります。最短数分で締結完了。

メリット③：印紙税の節約

媒介契約書は印紙税法上の課税文書に該当しない（不課税）ため、紙でも印紙税は不要です。ただし、書類管理の効率化で間接的なコスト削減効果があります。

メリット④:35条書面・37条書面とのワンセット電子化

媒介契約から重要事項説明・売買契約・賃貸借契約までを電子契約サービスで一元管理できます。不動産取引の完全電子化が実現します。

メリット⑤：電子帳簿保存法対応

不動産取引の関連書類は電子帳簿保存法上の保存義務がかかります。電子契約サービスのタイムスタンプ・検索機能で、電帳法要件を自動充足できます。

12. よくある記入ミスと紛争事例

ミス①：媒介契約類型の不明示

「媒介契約」とのみ書くと、どの種類か不明確で、レインズ登録・業務報告の義務範囲が争われます。一般・専任・専属専任のいずれかを明示します。

ミス②：契約期間の3か月超過

専任媒介・専属専任媒介は3か月以内が法定上限。3か月を超える契約条項を入れると、超過部分は無効となります。

ミス③：報酬上限の超過

宅建業法第46条の報酬上限を超える設定は、業務停止・免許取消しの対象となります。

ミス④：レインズ登録期限の徒過

専任媒介（7日）・専属専任媒介（5日）の登録期限を超えると、宅建業法違反として行政処分のリスクがあります。

ミス⑤：業務報告の懈怠

専任媒介（2週間に1回）・専属専任媒介（1週間に1回）の業務報告を怠ると、依頼者から契約解除・違約金請求のリスクがあります。

ミス⑥：電子契約締結時に「記名押印」表記のまま

電子契約で締結する場合、「記名押印」を「電子署名」に修正する必要があります。

13. ダウンロードしたテンプレートの使い方手順

ステップ1：Wordファイルを開いて当事者情報を反映

依頼者（甲）の名称・住所
宅建業者（乙）の名称・住所・宅建業免許番号

ステップ2：媒介契約類型の選択

一般媒介・専任媒介・専属専任媒介のいずれかを選択。本テンプレートは一般媒介がベースのため、専任・専属専任の場合は該当条項を追加します。

ステップ3：物件・取引条件の入力

物件の表示（所在地・地番・面積等）
希望売却価額・取引条件
報酬額（宅建業法第46条の上限内）

ステップ4：電子契約サービスで送信

完成したPDFを電子契約サービスにアップロードし、依頼者のメールアドレスを指定して送信。最短数分で締結完了します。

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14. よくある質問（FAQ）

Q1. 一般媒介・専任媒介・専属専任媒介、どれを選ぶべきですか？

A. 依頼者の意向（複数業者並行か一社専属か）と物件の流通性（早く売れる物件か、じっくり売る物件か）で判断します。複数業者並行・早期売却希望なら一般媒介、一社専属・じっくり売却なら専任媒介、完全に任せたいなら専属専任媒介が一般的です。

Q2. 媒介契約書に印紙は必要ですか？

A. 媒介契約書は印紙税法上の課税文書（請負・売買等）に該当しないため、原則として印紙税不要です。紙でも電子でも印紙税はかかりません。

Q3. 専任媒介の契約期間を6か月にすることはできますか？

A. 宅建業法第34条の2第3項により、専任媒介・専属専任媒介の契約期間は3か月以内が法定上限です。6か月とする条項は、超過部分が無効となります。3か月経過後、依頼者からの申出により更新は可能です。

Q4. レインズ登録期限を遅れたらどうなりますか？

A. 宅建業法第34条の2第5項違反として、行政指導・業務停止・免許取消し等の処分対象となります。専任媒介（7日）・専属専任媒介（5日）の期限は厳守してください。

Q5. 媒介報酬の上限はいくらですか？

A. 売買・交換の場合、400万円超の取引で取引価額の3.3%+6.6万円（税込）が上限です（国土交通省告示）。賃貸借の場合、家賃の1か月分（税込1.1か月分）が上限です。

Q6. 媒介契約は電子契約で締結できますか？

A. はい、2022年5月18日施行の宅建業法第34条の2第11項の改正により、依頼者の承諾を得た上で電子化が可能です。35条書面（重要事項説明書）・37条書面（契約書）も同様に電子化可能です。

Q7. テンプレ利用に料金はかかりますか？会員登録は必要ですか？

A. 完全無料・会員登録不要・メールアドレス入力不要でダウンロード可能です。ダウンロード後の編集・利用も自由です。

15. まとめ：無料ダウンロード→電子化で宅建業務を効率化

ここまで、媒介契約書テンプレートの使い方と実務ポイントを解説してきました。要点を整理します。

媒介契約書は本記事から会員登録不要・即ダウンロード可能（Word形式）
媒介契約は一般・専任・専属専任の3種類で依頼者拘束・宅建業者義務が異なる
宅建業法第34条の2の法定記載事項を漏れなく満たす
専任・専属専任は契約期間3か月以内、レインズ登録・業務報告義務あり
報酬上限は宅建業法第46条の規定を厳守（売買は3.3%+6.6万円、賃貸は家賃1か月分）
2022年5月電子化対応（同法第34条の2第11項）で電子契約締結可能
電子化でレインズ登録期限の厳守・35条/37条書面とのワンセット運用が可能

媒介契約ひな形を最新法令対応で使いたい。電子化で宅建業務を効率化したい。そういう宅建業者にとって、テンプレートを無料で手に入れ、そのまま電子契約で締結できる流れは、業務効率化の大きな転機になります。

媒介契約書テンプレートを無料ダウンロード

本記事で解説した媒介契約書テンプレート（一般媒介・専任媒介・専属専任媒介に応用可能）を、Word形式で配布しています。

ダウンロードの特長

✅ 宅建業法第34条の2の法定記載事項に完全対応 — 法令遵守を実現

✅ 一般媒介ベース・専任・専属専任への修正ポイント明示 — 3種類すべてに応用可能

✅ レインズ登録・業務報告条項を完備 — 専任・専属専任時の運用にも対応

✅ 2022年5月電子化対応（同法第34条の2第11項） — 電子契約締結に対応

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本記事および配布テンプレートは一般的な情報提供を目的としており、個別の法律相談に代わるものではありません。具体的な事案については、弁護士・宅地建物取引士等の専門家にご相談ください。条文・法令の引用は執筆時点（2026年5月）のものです。