リース契約書テンプレ|ファイナンス・オペレーティング別の書き方と中途解約のリスク

「設備をリースで導入することになった。リース契約書のひな形はどこで手に入る？」 「『ファイナンスリース』と『オペレーティングリース』の違いがよくわからない。契約書はどう書き分ける？」 「中途解約したくなった時のリスク（規定損害金）が怖い。事前に何を確認しておけばいい？」

リース契約は、設備・機器・車両など高額物件を「買う」のではなく「借りる」ことで導入する重要な契約類型です。月々のリース料負担で導入できる手軽さがある一方、ファイナンスリース契約は原則として中途解約ができず、解約時には残リース料総額相当の規定損害金が発生するという重大なリスクがあります。契約書の中身を理解しないまま締結することは、想定外の負担を背負うことに直結します。

結論からお伝えします。リース契約書は、ファイナンスリースかオペレーティングリースかの判定→中途解約条項・規定損害金条項の確認→物件の保守責任の確認、という順で精読することが重要です。テンプレートは、両形態に対応した汎用設計を使うことで、貸主・借主どちらの立場でも適切に整備できます。この記事では、リース契約書テンプレを無料（会員登録不要・メアド不要）でダウンロードできるよう用意しています。

この記事の結論

• リース契約書は、ファイナンスリースかオペレーティングリースかの判定→中途解約条項・規定損害金条項の確認→物件の保守責任の確認、の順で精読するのが重要。
• ファイナンスリースは原則として中途解約ができず、解約時には残リース料総額相当の規定損害金が発生する。これがリース契約最大のリスク。
• 物件の保守責任・危険負担は契約形態で大きく異なる（ファイナンス=借主負担、オペレーティング=貸主負担が原則）。
• 満了時の出口（返還/再リース/買取）を契約締結時点で決めておくことが、満了直前の混乱を防ぐ鍵。
• テンプレートはファイナンス・オペレーティング両形態対応の汎用設計で、会員登録不要・メアド不要で無料ダウンロードできる。
• 新リース会計基準（2027年4月以降適用予定）では、オペレーティングリースも原則資産計上の方向で、最新動向に注意。

目次

1. リース契約書は「中途解約条項」が全てを決める
2. ファイナンスリースとオペレーティングリースの違い
3. リース契約書の必須記載項目
4. 重要条項の書き方
5. 中途解約のリスクを正しく理解する
6. リース契約と関連法令
7. リース契約を電子契約で締結するメリット
8. リース契約書テンプレに関するFAQ
9. 独自視点：リース契約書は「借りる前に出口を決める」
10. まとめ：リース契約書は「中途解約」と「出口」が要

リース契約書は「中途解約条項」が全てを決める

最初に結論をお伝えします。

リース契約書 ひな形を扱うときに、最も気をつけるべきは中途解約に関する規定です。一般的なリース契約（特にファイナンスリース）は、中途解約が原則として認められず、解約しようとすると残リース料総額に相当する規定損害金が発生します。

観点	内容
中途解約の可否	ファイナンスリースは原則不可、オペレーティングリースは契約による
規定損害金	残リース料総額の現在価値相当が一般的
リスクの大きさ	5年契約で残3年なら、3年分のリース料を一括負担

この特殊な性質を理解しないまま契約すると、「不要になったから解約しよう」と思っても、想定外の高額負担が発生します。リース契約書 テンプレートを使うときは、中途解約条項・規定損害金条項を最初に確認・調整することが鉄則です。

ファイナンスリースとオペレーティングリースの違い

リース契約には大きく2つのタイプがあります。法的性質・会計処理・実務運用が大きく異なるため、契約書を扱う前に整理しておきましょう。

ファイナンスリース

特性：

• 実質的に「分割払いで購入する」のと近い経済的効果
• 中途解約不可（原則）
• 物件の所有権はリース会社、リース期間満了時に借主に移転または再リース
• リース料総額は物件価格+金利相当額を回収する設計
• リース期間はおおむね物件の耐用年数の70〜120%

典型例：

• 業務用コピー機・複合機
• サーバー・PC等のIT機器
• 業務用車両
• 建設機械・工作機械

オペレーティングリース

特性：

• 「賃貸借」に近い性質
• 中途解約が比較的柔軟（契約による）
• 物件の所有権はリース会社に留保、満了時にリース会社に返却
• リース料は物件価格−想定残価をリース期間で按分
• リース期間は耐用年数より短い

典型例：

• 航空機リース
• 高級車のリース
• 短期の業務用車両リース
• 大型設備の運用リース

両者の比較表

観点	ファイナンスリース	オペレーティングリース
経済的性質	分割購入に近い	賃貸借に近い
中途解約	原則不可	契約により柔軟
規定損害金	残リース料総額相当	解約条項による
物件の保守責任	借主負担	貸主負担（契約による）
リース期間満了後	再リース・買取が一般的	返却が原則
会計処理	売買処理（資産・負債計上）	賃貸借処理（費用計上）

判定基準

ファイナンスリース or オペレーティングリースの判定は、リース会計基準（企業会計基準第13号）に従い、以下のいずれかに該当すればファイナンスリースとして扱われます。

• 解約不能リース取引であって、リース料総額の現在価値が見積現金購入価額の概ね90%以上（現在価値基準）
• 解約不能リース期間が経済的耐用年数の概ね75%以上（経済的耐用年数基準）

新リース会計基準への対応：2027年4月以降適用予定の新リース会計基準では、オペレーティングリースも原則として資産計上が求められる方向です。最新動向に注意しましょう。

リース契約書の必須記載項目

リース契約書 テンプレートに必ず含めるべき項目を整理します。

必須記載項目

No.	項目	記載内容例
1	契約当事者（貸主・借主）	法人名・代表者・住所
2	リース物件の特定	物件名、型式、製造番号、数量
3	リース物件の引渡し	引渡し場所、引渡し方法
4	リース期間	開始日・終了日、月数
5	リース料・支払条件	月額、支払期日、支払方法
6	物件の所有権・使用権	所有権の帰属、使用権の範囲
7	物件の保守・管理責任	保守・修繕・点検の責任
8	危険負担	物件の滅失・毀損リスク
9	保険	動産保険等の加入義務
10	中途解約	解約の可否、規定損害金
11	契約期間満了時の取扱い	返還、再リース、買取
12	契約不適合・瑕疵対応	サプライヤー（製造元）への請求権
13	借主の禁止事項	譲渡、転リース、改造の禁止
14	解除条項	借主の債務不履行による解除
15	反社条項	反社会的勢力の排除
16	合意管轄	紛争時の裁判所

このうち、リース契約特有の最重要項目は「10：中途解約」「7：物件の保守・管理責任」「8：危険負担」「11：契約期間満了時の取扱い」の4つです。テンプレを使うときは、ここを最初に確認・調整しましょう。

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重要条項の書き方

リース契約書で特に重要な条項の書き方を解説します。

中途解約条項

ファイナンスリースの場合：

本契約は、リース期間中、原則として中途解約することができない。
ただし、借主は、貸主に対し、書面又は電磁的方法による申入れにより、
規定損害金を支払うことを条件として、本契約を解約することができる。
規定損害金の額は、解約日以降の残リース料相当額とする。

オペレーティングリースの場合：

借主は、リース期間中であっても、貸主に対し、
解約予定日の○か月前までに書面又は電磁的方法により申し入れることにより、
本契約を解約することができる。
この場合、借主は解約日までのリース料を支払うものとし、
規定損害金等は発生しない。

中途解約規定の中身は、ファイナンス/オペレーティングで全く異なります。契約書のタイトルに「ファイナンスリース」「オペレーティングリース」と明示することで、当事者の認識違いを防げます。

リース料の書き方

リース料：月額金[○○,○○○]円（税別）
支払時期：毎月末日締め、翌月[○○]日までに貸主の指定する口座へ振込
リース料総額：金[○,○○○,○○○]円（税別）
リース期間：[○○]か月

リース料総額を明示することで、借主にとって「いくら借りていくら返すのか」が明確になります。

物件の保守・管理責任

ファイナンスリースの場合：

借主は、リース物件を善良なる管理者の注意をもって使用し、
保守・修繕・点検その他維持管理に関する費用は、
全て借主の負担とする。

オペレーティングリースの場合：

リース物件の通常の保守・修繕・点検に関する費用は、
原則として貸主の負担とする。
ただし、借主の故意・過失による損傷の修繕費は借主の負担とする。

ファイナンスリースは「分割購入」に近い性質ゆえ、保守責任も借主に移ります。一方オペレーティングリースは「賃貸借」に近いため、貸主が保守責任を負うのが原則です。

危険負担

リース物件の引渡し後、当該物件の滅失・毀損・盗難等
（以下「滅失等」という。）による危険は、
借主に移転する。
リース物件の滅失等が発生した場合、借主はそれによる
リース料支払義務を免れない。

ファイナンスリースでは、物件が事故・盗難で使えなくなっても、リース料の支払義務は継続します。これは多くの利用者が予想しない厳しい規定ですが、ファイナンスリースの本質的性質です。動産保険の加入を契約条件にするのが標準的です。

契約期間満了時の取扱い

リース期間満了時の取扱いは、以下のいずれかにより定める。
☐ 物件の返還：借主は、貸主の指定する場所に物件を返還する。
☐ 再リース：借主は、貸主の承諾を得て、別途定める条件により再リースできる。
☐ 借主による買取：借主は、貸主の承諾を得て、別途定める価格により物件を買い取れる。

リース期間満了時に何ができるかを事前に整理しておくことで、満了直前の混乱を防げます。

中途解約のリスクを正しく理解する

リース契約 ひな形を扱う上で最も重要な実務知識が「中途解約と規定損害金」です。

規定損害金の計算例

5年（60か月）契約・月額10万円・残期間36か月のファイナンスリースを中途解約する場合：

• 残リース料総額：10万円×36か月=360万円
• これに金利相当の調整を加えた現在価値が規定損害金

つまり、不要になったから返却したくても、360万円前後を一括負担しなければ解約できないということです。

中途解約を予防するための事前確認

リース契約締結前に、必ず以下を確認しましょう。

• 契約形態（ファイナンス or オペレーティング）
• リース期間と物件の実際の必要期間が一致するか
• 中途解約時の規定損害金の計算方法
• 物件のスペックが将来のニーズに耐えうるか
• 動産保険等のリスクヘッジが整備されるか

「とりあえずリースで導入」「とりあえず長めの期間」というスタンスは、後の高額な負担リスクに直結します。

解約以外の選択肢

ファイナンスリースを途中で見直したい場合、解約以外の選択肢を検討するのが現実的です。

• 物件のスペックダウン・スペックアップ：同等価格帯の別物件への切替
• 契約期間の見直し：再リース時に短期契約に切替
• 転貸・第三者譲渡：貸主の承諾を得た上での実施

これらは契約書の規定次第ですが、解約より穏便な対応として検討の余地があります。

リース契約と関連法令

リース契約書を運用する際に関係する主要な法令を整理します。

民法

リース契約は、民法に直接の規定はなく、「典型契約ではない無名契約」として扱われます。賃貸借に近い性質を持ちますが、ファイナンスリースは売買・金融の要素も含む混合契約です。

リース会計基準

• 企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」
• ファイナンスリースは資産・負債計上（売買処理）
• オペレーティングリースは費用処理（賃貸借処理）
• 新リース基準（2027年4月以降適用予定）：オペレーティングリースも原則資産計上の方向

借主が消費者の場合の特別な配慮

借主が消費者（個人）の場合、消費者契約法・割賦販売法等の適用がある可能性があります。事業者向けリースとは異なる配慮が必要なため、消費者向けリースは別途専用テンプレを使うのが安全です。

印紙税

リース契約書の印紙税は、原則としてかかりません（典型契約ではないため）。ただし、内容によっては第7号文書（継続的取引の基本契約書）に該当する場合もあります。電子契約なら印紙税はかかりません。

リース契約を電子契約で締結するメリット

リース契約はやり取りする書類が多く、電子契約の効果が大きい契約類型です。

メリット1：契約締結のスピードアップ

リース契約は、貸主・借主・サプライヤー（物件メーカー）の3者が関わることが多く、紙でやり取りすると数週間かかります。電子契約なら数時間で完結します。

メリット2：大量の月次書類の効率化

リース契約は、月次の請求書・受領書・点検報告書など、関連書類が多数発生します。これらをすべて電子化することで、業務全体のリードタイムが大きく短縮されます。

メリット3：契約期間中の覚書発行効率化

リース期間中に物件のスペック変更・リース料変更等の覚書が発行されることがあります。電子契約サービスを使えば、覚書発行→送信→締結が数分で完結します。

メリット4：契約一元管理

複数のリース物件を抱える企業では、契約管理が煩雑になります。電子契約サービスで一元管理することで、満了時期・支払時期等のリマインダーも自動化できます。

メリット5：全国の借主・サプライヤーとの締結

リース事業者は全国規模で取引することが多く、地理的な制約のない電子契約は業務効率を大きく向上させます。

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リース契約書テンプレに関するFAQ

Q1. リース契約とレンタル契約の違いは？

リース契約は通常中長期間（1年以上）で、特定物件を借主が指定して借りる契約です。レンタル契約は短期間で、貸主の在庫から汎用物件を借りる契約です。リースは中途解約に厳しい制約がある一方、レンタルは柔軟に解約できることが多いです。

Q2. リース契約と割賦販売（分割払い）の違いは？

割賦販売は「分割払いで購入」する契約で、物件の所有権は最初から借主（購入者）に移転します。リース契約は「借りる」契約で、所有権はリース会社に留保されます。経済的効果は近いですが、所有権・会計処理が異なります。

Q3. リース契約書に印紙は必要ですか？

純粋なリース契約書は、典型契約ではないため印紙税法上の課税文書に明確に該当せず、原則として印紙税はかかりません。ただし、継続的取引の基本契約書（第7号文書）として課税対象となる場合もあります。電子契約なら印紙税はかかりません。

Q4. リース物件が故障した場合、誰が修理費を負担しますか？

ファイナンスリースでは、修理費は原則として借主負担です。物件の保守・修繕費を借主が負担するのが、ファイナンスリースの本質的な特徴です。オペレーティングリースでは、通常使用による故障の修理費は貸主負担となるのが一般的です。

Q5. リース期間満了後、物件はどうなりますか？

契約書の規定によります。一般的には、（1）物件の返還、（2）再リース（リース料を大幅に減額して継続）、（3）借主による買取、のいずれかから選択されます。ファイナンスリースでは再リース・買取が選ばれることが多く、オペレーティングリースでは返還が原則です。

Q6. リース契約は途中で物件を入れ替えられますか？

中途解約と同様、原則として契約条件次第です。物件のスペックダウン・スペックアップは、貸主との合意により可能なケースもありますが、解約金や残価精算が発生することが一般的です。契約締結時に「途中変更の余地があるか」を確認するのが望ましいです。

Q7. リース契約書を電子契約で締結する場合、サプライヤー（物件メーカー）も電子署名が必要？

サプライヤーがリース契約の当事者になっているかどうかによります。多くのケースで、サプライヤーは別途の物件売買契約でリース会社に物件を販売し、リース契約自体は貸主（リース会社）と借主の2当事者で締結します。サプライヤーが当事者の場合は、3者間電子契約に対応した電子契約サービスを使うのが効率的です。

独自視点：リース契約書は「借りる前に出口を決める」

最後に、競合記事ではあまり強調されない独自の視点をお伝えします。

リース契約書 テンプレートを扱うときの実務で最も重要なのは、「契約締結時点で『満了時の出口』を決めておく」ことです。

多くの企業が陥る失敗パターン

リース契約のトラブルで多いのは、次のパターンです。

1. リース期間を長く取りすぎた → 物件が陳腐化したのに契約が続く
2. 満了時の選択肢を考えずに契約した → 満了直前に「返却？買取？」で慌てる
3. 中途解約のリスクを軽視した → 解約しようとして規定損害金に驚く
4. 物件の保守責任を確認しなかった → 故障時に想定外の修理費負担

これらは「借りる時の判断」だけでなく「返す時（満了/解約時）の判断」を契約締結時点で決めておけば予防できる問題です。

「契約締結前に確認する5項目」

リース契約 ひな形を実務で使う前に、必ず以下の5項目を確認しましょう。

1. 契約形態は確実か：ファイナンスかオペレーティングか
2. 満了時の選択肢は何か：返還/再リース/買取の選択肢と条件
3. 中途解約時の規定損害金はいくらか：現実的な金額イメージ
4. 物件の保守責任は誰か：貸主負担か借主負担か
5. 物件の滅失等のリスクヘッジは整備されているか：動産保険の加入義務

「出口戦略」の事前合意

契約締結時に、貸主・借主で「出口シナリオ」を3パターン共有しておくと、満了時の混乱を防げます。

• シナリオA：継続利用（再リース）
• シナリオB：返還（より新しい物件への切替）
• シナリオC：途中での見直し（スペック変更等）

これらを契約締結時に共有することで、満了が近づいた時の対応がスムーズになります。

リース契約書は「借りる時の契約」ではなく「借りる時から返す時までの全期間の設計図」と捉え直すと、本当に強い契約になります。

まとめ：リース契約書は「中途解約」と「出口」が要

最後に要点を整理します。

• リース契約書はファイナンス・オペレーティングの判定から始める
• 中途解約条項・規定損害金条項が最重要、契約締結前に必ず確認
• 物件の保守責任・危険負担は契約形態により大きく異なる
• 満了時の出口（返還/再リース/買取）を契約時点で決めておく
• 新リース会計基準（2027年4月以降適用予定）など最新動向にも注意
• 電子契約で月次書類・覚書発行・契約一元管理を効率化

リース契約 ひな形を使う際は、目先のリース料だけでなく、契約全期間と満了後までを見据えて条項を設計することが重要です。

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※本記事および提供テンプレートは2026年5月時点の民法、リース取引会計基準、関連法令に基づき、作成しています。個別のリース契約の運用については、弁護士などの専門家にご相談ください。新リース会計基準等の最新動向は、企業会計基準委員会（ASBJ）・金融庁等の情報を参照してください。